Le Pinel a disparu fin 2024. Depuis, des dizaines de milliers d’investisseurs attendaient un signal clair du gouvernement. Ce signal est arrivé : promulguée le 19 février 2026, la loi Jeanbrun installe un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif et il change profondément les règles du jeu.
Plus de réduction d’impôt forfaitaire, plus de zonage obligatoire, plus de plafond d’investissement figé à 300 000 €. À la place : un mécanisme d’amortissement déductible de vos revenus, applicable sur tout le territoire, pour le neuf comme pour l’ancien rénové.
Voici ce qu’il faut retenir avant de prendre une décision patrimoniale.
Depuis la fin progressive du dispositif Pinel, définitivement actée fin 2024, les investisseurs particuliers ont été privés de l’un des principaux leviers fiscaux qui soutenaient l’achat de logements neufs destinés à la location. Dans le même temps, la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation des coûts de construction et le durcissement des contraintes réglementaires ont contribué à freiner les projets immobiliers.
C’est dans ce contexte que le gouvernement a introduit, via le Budget 2026, un nouveau mécanisme de soutien à l’investissement locatif, baptisé « Relance logement » et porté par Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement. Ce dispositif vise notamment la production d’environ 50 000 logements locatifs supplémentaires par an, en s’appuyant sur un nouveau statut du bailleur privé.
Au-delà du mécanisme fiscal, le dispositif Jeanbrun poursuit trois finalités : relancer durablement l’investissement locatif en orientant l’épargne privée vers la location nue, soutenir la construction et la rénovation du parc, et favoriser la location de long terme en proposant un avantage fiscal attractif, tout en maintenant des loyers plafonnés afin de préserver l’accessibilité pour les locataires.
C’est le changement le plus important à comprendre, et il mérite qu’on s’y arrête.
Avec le Pinel, vous obteniez une réduction d’impôt directe : un pourcentage du prix d’achat venait en déduction de votre impôt sur le revenu, étalé sur 6, 9 ou 12 ans. Simple, lisible, mais limité dans son efficacité réelle selon votre tranche d’imposition.
Avec le mécanisme Jeanbrun, l’avantage fiscal n’est plus une réduction d’impôt prédéfinie, mais un amortissement du bien immobilier et un jeu de déductions fiscales appliqués chaque année, en fonction des loyers perçus et des charges supportées.
Concrètement : la base amortissable correspond à la valeur du bâti, fixée par la loi à 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable. Cet amortissement est déductible des revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement la base imposable chaque année.
L’innovation majeure du dispositif réside dans l’imputation de l’amortissement sur le revenu global, une première pour un dispositif d’investissement locatif français. Cette caractéristique change fondamentalement l’efficacité fiscale pour les foyers fortement imposés, car l’avantage ne se limite plus à la seule sphère des revenus fonciers.
Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % par an pour le logement intermédiaire, 4,5 % pour le logement social et 5,5 % pour le logement très social. Ces taux s’appliquent dans des limites annuelles de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € selon la catégorie choisie.
Le tableau suivant résume les trois niveaux disponibles pour un logement neuf :
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Type de location |
Taux annuel |
Plafond annuel |
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Intermédiaire |
3,5 % |
8 000 € |
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Sociale |
4,5 % |
10 000 € |
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Très sociale |
5,5 % |
12 000 € |
À retenir : en dessous d’environ 275 000 €, l’amortissement est calculé normalement selon le taux applicable. Au-delà, il est plafonné, acheter plus cher ne génère pas davantage d’économies fiscales.
Pour l’ancien avec travaux, des taux légèrement inférieurs s’appliquent (de l’ordre de 3 % à 4 %), les décrets d’application précisant les modalités définitives.
Le dispositif s’applique aux acquisitions de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, aux constructions réalisées par le contribuable, entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif sont visés, autrement dit, les appartements. Les maisons sont exclues du dispositif.
Pour l’ancien, les conditions sont plus strictes : l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux importants représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, permettant d’atteindre une performance énergétique élevée (DPE A ou B).
Pour en bénéficier, le bailleur doit louer nu à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans, respecter des plafonds de loyers et de ressources, mettre le bien en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition, et ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ou à un parent jusqu’au 2e degré.
En cas de non-respect de ces engagements : le revenu net foncier est majoré du montant total des amortissements déduits, divisé par le nombre d’années d’amortissement, puis ajouté au revenu global avec application du quotient.
C’est l’un des changements les plus significatifs. Contrairement au Pinel, limité aux zones A, A bis et B1, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans aucune restriction géographique. Un investisseur lyonnais peut donc investir aussi bien dans le 6e arrondissement de Lyon qu’en Drôme-Ardèche ou en Saône-et-Loire, sans perdre le bénéfice fiscal.
Les plafonds de loyers restent néanmoins différenciés par zone (A bis, A, B1, B2, C), pour tenir compte des tensions locatives propres à chaque marché.
La comparaison est incontournable pour tout investisseur ayant connu l’ancien dispositif.
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Critère |
Loi Pinel (jusqu’en 2024) |
Loi Jeanbrun 2026 |
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Type d’avantage |
Réduction d’impôt directe |
Amortissement fiscal |
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Zonage obligatoire |
Oui (A, A bis, B1) |
Non — tout le territoire |
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Biens éligibles |
Neuf uniquement |
Neuf + ancien avec travaux |
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Durée d’engagement |
6, 9 ou 12 ans |
9 ans minimum |
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Imputation |
Sur l’impôt dû |
Sur le revenu global |
Le dispositif Jeanbrun ne reproduit pas la mécanique du Pinel disparu fin 2024. La différence fondamentale réside dans la nature de l’avantage fiscal : là où le Pinel offrait une réduction d’impôt directe jusqu’à 21 % du prix d’acquisition sur 12 ans dans sa version initiale, le dispositif Jeanbrun repose sur un système d’amortissement des revenus fonciers.
La loi Jeanbrun introduit une mécanique de déficit foncier particulièrement intéressante pour les projets de rénovation.
L’amortissement fiscal permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier de vos revenus fonciers imposables. Le déficit ainsi créé peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, ou 21 400 € dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.
Ce mécanisme peut s’articuler avec le plafond majoré du déficit foncier applicable aux travaux de rénovation énergétique, porté à 21 400 € contre 10 700 € en régime de droit commun.
Pour les investisseurs en tranche marginale d’imposition élevée (41 % ou 45 %), cet effet peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie fiscale par an, bien au-delà de ce que permettait le Pinel pour des profils équivalents.
C’est le sujet qui suscite le plus de questions, et c’est un point que tout investisseur doit anticiper dès le départ.
Les amortissements seront bien pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. L’article 150 VB III du Code général des impôts a été modifié pour intégrer cette mention : le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction.
En clair : les déductions fiscales obtenues pendant la période de location viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value imposable lors de la vente. Plus vous avez déduit, plus la plus-value théorique sera élevée. Ce n’est pas rédhibitoire sur le long terme, mais cela doit entrer dans vos calculs de rentabilité dès la constitution du dossier.
La loi Jeanbrun est particulièrement adaptée aux profils suivants :
Un client fortement imposé tirera davantage parti du mécanisme d’amortissement Jeanbrun qu’un contribuable à TMI 30 %. La comparaison avec le Denormandie devra systématiquement être effectuée pour les projets portant sur des logements anciens collectifs dans des communes éligibles.
Avant de vous engager dans un projet sous la loi Jeanbrun, plusieurs points doivent être validés avec un conseiller en gestion de patrimoine :
La loi Jeanbrun 2026 représente un tournant réel dans la politique fiscale immobilière française. Elle ne se substitue pas mécaniquement au Pinel, elle propose une logique différente, plus patrimoniale, plus favorable aux investisseurs fortement imposés et plus ouverte géographiquement.
Mais cette complexité nouvelle exige aussi une approche plus rigoureuse. Le choix du niveau de loyer, l’anticipation de la fiscalité à la revente, la cohérence avec votre stratégie globale : autant de paramètres qui nécessitent une analyse personnalisée. Ce dispositif n’est pas automatiquement pertinent pour tout le monde.
Vous souhaitez savoir si la loi Jeanbrun est adaptée à votre situation patrimoniale ? Les conseillers d’ARTES Patrimoine à Lyon vous accompagnent dans l’analyse de votre projet d’investissement locatif et la simulation de votre avantage fiscal réel. Nos experts pourront vous accompagner ou vous proposer des dispositifs plus favorables selon votre profil investisseur.
La réforme a été intégrée à la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026. Le dispositif est applicable à compter du 21 février 2026. Tout achat signé après cette date et avant le 31 décembre 2028 peut bénéficier du dispositif, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions.
Non. Le dispositif Jeanbrun cible les nouvelles acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un propriétaire déjà bailleur ne peut pas appliquer l’amortissement Jeanbrun sur un bien qu’il détient déjà. En revanche, s’il acquiert un nouveau logement éligible durant cette période, il peut en bénéficier sur ce nouveau bien.
Le dispositif peut s’appliquer aux acquisitions réalisées par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, de type société civile immobilière. Chaque associé déclare ensuite sa quote-part des revenus fonciers et profite de l’amortissement à hauteur de sa participation.
En cas de non-respect de l’engagement (vente anticipée, changement de locataire non conforme, passage en meublé), les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture selon un mécanisme de quotient. La pénalité peut être significative selon les montants déduits : mieux vaut donc s’assurer de la solidité de son projet avant de s’engager.
L’amortissement Jeanbrun est cumulable avec le déficit foncier, notamment dans sa version majorée à 21 400 € pour les projets de rénovation énergétique. En revanche, il n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation portant sur le même bien (Denormandie, Loc’Avantages, etc.). Un arbitrage s’impose donc en amont, en fonction du type de bien et du profil fiscal de l’investisseur.
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