Fiscalité, Patrimoine 5 juin 2026 IFI et impôt sur la fortune improductive : ce que les épargnants doivent vraiment savoir en 2026 En 2026, l’IFI impôt fortune improductive est l’un des sujets fiscaux les plus commentés, les plus mal compris, et parfois les plus mal relayés dans la presse spécialisée. La faute à un débat parlementaire touffu, à des versions contradictoires du projet de loi de finances, et à une confusion fréquente entre ce qui a été voté en commission et ce qui est effectivement en vigueur. La réalité est plus simple qu’il n’y paraît : l’impôt sur la fortune improductive a été débattu mais non adopté dans sa version finale. La loi de finances pour 2026, considérée comme adoptée après recours à l’article 49.3, ne retient pas la mise en place de l’IFI improductif tel qu’envisagé dans les premières versions du PLF. L’IFI actuel reste donc inchangé. Ce guide clarifie ce que vous devez comprendre : le régime applicable aujourd’hui, les propositions de réforme qui ont agité les parlementaires, et les leviers d’optimisation concrets à connaître. Qu’est-ce que l’IFI ? Rappel du cadre fiscal en vigueur L’impôt sur la fortune immobilière existe depuis le 1er janvier 2018, en remplacement de l’ISF. Son périmètre est beaucoup plus restreint. Avec l’IFI, les actifs financiers, bijoux, œuvres d’art et autres éléments du patrimoine mobilier ne sont plus pris en compte dans le calcul, comme cela pouvait être le cas avec l’ISF. Seul le patrimoine immobilier net taxable est visé. Dans le cadre de l’IFI, sont pris en compte maisons, appartements, garages, parkings, caves et autres dépendances à usage personnel ou mis en location. Les bâtiments classés monuments historiques ainsi que les biens en cours de construction entrent également dans le patrimoine immobilier. Les terrains à bâtir et les terres agricoles et forestières sont également retenus par l’administration fiscale dans le calcul de l’IFI. En 2024, l’IFI a généré 2,2 milliards d’euros de recettes pour 186 000 foyers fiscaux, un niveau significativement inférieur aux 4,2 milliards collectés via l’ISF en 2017. Ce chiffre illustre à quel point la base taxable a été réduite depuis la réforme. Mais il explique aussi pourquoi certains parlementaires ont cherché à l’élargir. Qui est concerné par l’IFI en 2026 ? Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 euros. Cette valeur s’apprécie au niveau du foyer fiscal et prend en compte tous les actifs immobiliers détenus par les personnes le composant. Le seuil IFI 2026 reste donc fixé à 1,3 million d’euros. Rien n’a changé sur ce point, malgré les discussions parlementaires de l’automne 2025. Un point important à noter : détenir de l’immobilier via une structure ne garantit aucune exonération. Détenir de l’immobilier via une SCI, une SARL de famille ou des parts de SCPI n’exonère pas de l’IFI. Les parts sont incluses dans l’assiette à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers imposables. La SCI n’est pas une solution d’optimisation IFI en elle-même. En revanche, les biens immobiliers nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle principale, dans le secteur industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral, sont exonérés d’IFI. Le barème progressif de l’IFI : comment se calcule votre impôt Le barème IFI comporte six tranches avec des taux allant de 0 % à 1,5 %. Le calcul s’effectue tranche par tranche, comme pour l’impôt sur le revenu, ce qui signifie que seule la fraction de patrimoine située dans chaque tranche est imposée au taux correspondant. Le seuil d’imposition à l’IFI correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 euros. Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 euros et 1 400 000 euros, un système de décote permet d’atténuer l’impôt. Le montant de la décote est égal à 17 500 moins 1,25 fois le montant du patrimoine net taxable. Ce mécanisme de décote existe pour éviter les effets de seuil trop brutaux. Un foyer avec 1 310 000 euros de patrimoine net ne paie pas le même montant qu’un foyer à 1 400 000 euros, même si tous deux sont techniquement assujettis. Trois éléments réduisent votre base taxable : L’abattement sur la résidence principale : votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2026. Les dettes déductibles : les dettes liées aux biens immobiliers imposables sont déductibles de l’assiette, notamment les emprunts en cours, les travaux à payer et les impôts non encore payés liés aux biens. Une dette sur la résidence principale peut donc réduire sensiblement la base taxable. Les dons à des organismes d’intérêt général : ce don peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur l’IFI de 75 %, dans la limite de 50 000 euros, sous conditions. Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune improductive ? L’explication de la réforme avortée Le terme fortune improductive est apparu dans le débat public à l’automne 2025. L’idée est conceptuellement différente de celle de l’IFI : il ne s’agit plus de taxer la nature d’un actif (l’immobilier), mais sa fonction économique. Ce projet s’inscrit dans un mouvement plus large : inciter le capital privé à participer davantage au financement direct de l’économie et des entreprises. L’Assemblée nationale avait voté le 31 octobre 2025 un impôt sur la fortune improductive avec un seuil maintenu à 1,3 million d’euros. Le Sénat a adopté en première lecture le 28 novembre 2025 un amendement visant à remplacer l’IFI par une « contribution des hauts patrimoines », assise non plus uniquement sur l’immobilier, mais sur un ensemble d’actifs qualifiés d’improductifs. Les deux chambres avaient des visions très différentes. Le seuil d’assujettissement est le point central du débat : selon la version retenue, il variait du simple au double, soit 1,3 million d’euros dans le texte voté par les députés, 2,57 millions d’euros dans celui adopté par le Sénat. Cette divergence traduit deux philosophies différentes : l’Assemblée nationale maintient une continuité avec le seuil actuel de l’IFI, tandis que
PER individuel vs assurance vie : quel choix en 2026 ?
Assurance vie, Retraite 5 juin 2026 PER individuel vs assurance vie : quel choix en 2026 ? La question revient systématiquement dans nos réunions de bilan patrimonial : faut-il verser sur son PER individuel ou renforcer son assurance vie ? Les deux enveloppes coexistent dans presque tous les portefeuilles bien construits, pourtant leurs logiques sont radicalement différentes. Et depuis janvier 2026, les règles du jeu ont évolué sur plusieurs points importants. Voici ce qu’il faut savoir pour choisir, ou mieux encore, pour articuler les deux intelligemment. Ce que la loi de finances 2026 change pour le PER Avant de comparer, un point s’impose : la loi de finances 2026 modifie deux paramètres structurants du PER, à savoir la suppression de la déductibilité après 70 ans et l’extension du report des plafonds de déduction de trois à cinq ans. Premier changement concret : depuis le 1er janvier 2026, les versements volontaires effectués sur un PER après 70 ans ne sont plus déductibles du revenu imposable. Le PER reste ouvert aux versements après cet âge, mais ces nouveaux apports sont assimilés à des versements non déduits, avec la fiscalité correspondante à la sortie. Deuxième changement, plus favorable cette fois : il est désormais possible d’utiliser les plafonds de déduction non consommés des cinq dernières années, contre trois auparavant. Cette mesure peut notamment permettre de réaliser un versement important pour rattraper un retard d’épargne retraite, tout en réduisant sa fiscalité immédiate. Troisième évolution à connaître : la LFSS 2026 relève la CSG sur les revenus de placement de 9,2% à 10,6%. Les prélèvements sociaux sur les gains du PER passent ainsi à 18,6%, portant le PFU applicable aux gains du PER à 31,4%. L’assurance vie échappe à cette hausse, avec des prélèvements sociaux maintenus à 17,2% et un PFU à 30%. Un écart de 1,4 point qui compte, surtout sur des horizons longs. La mécanique fiscale du PER individuel : un avantage puissant, mais conditionnel L’atout central du PER individuel tient à la déduction fiscale à l’entrée. Les versements volontaires sur un PER individuel sont déductibles du revenu imposable, dans la limite du plafond d’épargne retraite, soit environ 10% des revenus professionnels de l’année précédente, avec plafonds et reports des droits non utilisés. Pour les travailleurs non salariés, le plafond de déduction peut atteindre 88 911 euros en 2026. Pour un salarié ou fonctionnaire, le plafond s’établit à 10% des revenus d’activité, plafonné à 38 448 euros. Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, plus le mécanisme est efficace. À 30% de TMI, un versement de 10 000 euros coûte effectivement 7 000 euros après économie d’impôt. À 41%, l’effort réel tombe à 5 900 euros. C’est là que le PER retraite déploie toute sa force. Mais cet avantage n’est pas gratuit. Si l’épargnant a profité d’une déduction à l’entrée, il subit un rattrapage fiscal à la sortie : ses versements seront soumis à l’impôt sur le revenu. Toutefois, cette taxation différée demeure souvent avantageuse, car la baisse des revenus à la retraite place généralement les retraités dans une tranche marginale inférieure, réduisant l’impact fiscal final. Le pari du PER, c’est précisément ce différentiel de TMI entre la vie active et la retraite. L’assurance vie : souplesse, transmission et fiscalité douce après 8 ans L’assurance vie fonctionne selon une logique inverse. Côté fiscalité, le contrat d’assurance vie propose un taux d’impôt réduit sur les rachats à partir de la 8e année. Les versements ne sont pas déductibles, mais le capital représentatif des versements échappe à l’impôt à la sortie. Concrètement, après huit ans de détention, chaque assuré bénéficie d’un abattement annuel sur les gains, soit 4 600 euros pour une personne seule, 9 200 euros pour un couple. Au-delà, les plus-values sont soumises à un prélèvement forfaitaire de 7,5% pour les encours inférieurs à 150 000 euros, ce qui reste très compétitif. L’autre avantage majeur : la disponibilité. Un contrat d’assurance vie permet d’effectuer des retraits quand vous le souhaitez. Le PER, en revanche, bloque les fonds jusqu’à la retraite, hors cas de sorties anticipées prévus par la loi, comme l’acquisition de la résidence principale ou un accident de la vie. Cette liquidité fait de l’assurance vie un outil polyvalent : épargne de précaution, financement d’un projet à moyen terme, complément de revenus progressif à la retraite. Succession et transmission : avantages des deux côtés, mais des nuances importantes Sur le plan successoral, les deux enveloppes partagent une même logique de base, avec des différences notables dans les détails. Le PER assurantiel et l’assurance vie permettent tous deux de désigner librement ses bénéficiaires en dehors du partage successoral classique. En cas de décès du titulaire d’un PER avant 70 ans, la fiscalité reprend les mêmes abattements que l’assurance vie, soit 152 500 euros par bénéficiaire. Mais l’assurance vie conserve un avantage structurel : ce n’est pas l’âge du décès qui compte, mais l’âge au moment du versement des primes. L’abattement de 152 500 euros par bénéficiaire vaut pour toute somme versée avant 70 ans. Le PER, lui, est moins protecteur sur ce point dès lors que le décès survient après 70 ans. Cette mesure peut inciter les plus de 70 ans à réorienter une partie de leur stratégie vers l’assurance vie, qui conserve ses avantages successoraux. Pour les profils dont la transmission du patrimoine est une priorité, l’assurance vie reste l’enveloppe de référence. PER vs assurance vie : tableau comparatif rapide Voici les critères essentiels résumés : Critère PER individuel Assurance vie Déduction fiscale à l’entrée Oui (jusqu’à 70 ans en 2026) Non Disponibilité des fonds Bloqués jusqu’à la retraite Libre à tout moment Fiscalité à la sortie IR sur les versements, PFU 31,4% sur les gains Abattement après 8 ans, PFU 30% sur les gains Transmission avant 70 ans 152 500 € par bénéficiaire 152 500 € par bénéficiaire Transmission après 70 ans Abattement réduit à 30 500 € global Avantage maintenu si primes versées avant 70 ans Souplesse des versements Libre Libre Report des plafonds 5 ans depuis 2026
Pacte Dutreil : réduire les droits de succession sur son entreprise
Entreprise, Succession 28 mai 2026 Pacte Dutreil : réduire les droits de succession sur son entreprise Imaginez transmettre votre entreprise à vos enfants et recevoir une facture fiscale calculée sur la totalité de sa valeur. Pour une PME valorisée à 2 millions d’euros, les droits de succession en ligne directe peuvent dépasser 400 000 euros. C’est précisément pour éviter ce scénario que le pacte Dutreil existe depuis 2003 : il permet de soumettre la transmission à l’impôt sur seulement 25 % de la valeur réelle de l’entreprise. Un abattement de 75 %. Sans plafond. Cumulable avec d’autres dispositifs. C’est l’un des outils les plus puissants de la fiscalité successorale française, et il concerne directement tous les dirigeants qui anticipent la transmission de leur outil professionnel. Qu’est-ce que le pacte Dutreil, concrètement ? Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal créé par la loi du 1er août 2003, codifié aux articles 787 B et 787 C du Code général des impôts. Son principe est simple : en échange d’engagements de conservation des titres et de continuité de la direction, l’État accorde une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sur la valeur de l’entreprise transmise. Cette exonération est fixée à 75 % de la valeur des titres ou de l’entreprise individuelle. Autrement dit, seul un quart de la valeur entre dans le calcul des droits de succession ou de donation. Ce mécanisme s’applique aussi bien en cas de transmission du vivant de l’entrepreneur (donation, donation-partage) qu’en cas de décès. Le dispositif couvre toutes les entreprises dont l’activité est commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Les sociétés civiles immobilières et les structures dont l’activité principale est la gestion du propre patrimoine (hors holding animatrice) n’y sont pas éligibles. Quelles conditions faut-il remplir pour en bénéficier ? Le pacte Dutreil n’est pas un cadeau sans contreparties. Il repose sur une chronologie d’engagements précise, dont le non-respect entraîne la remise en cause totale de l’avantage fiscal. L’engagement collectif de conservation Avant toute transmission, les associés doivent signer un engagement collectif de conservation des titres. Cet engagement doit porter sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour les sociétés non cotées. Sa durée minimale est de deux ans, et il doit être en cours au moment de la donation ou du décès. Depuis 2019, un entrepreneur individuel peut également souscrire un engagement unilatéral, ce qui ouvre le dispositif aux sociétés unipersonnelles. L’engagement individuel de conservation Après la transmission, chaque bénéficiaire (héritier ou donataire) s’engage à conserver personnellement les titres reçus. La loi de finances pour 2026, entrée en vigueur le 21 février 2026, a allongé cette période à six ans, contre quatre ans précédemment. C’est l’un des durcissements significatifs opérés sur le dispositif ces dernières années. La condition de direction Au moins l’un des signataires ou bénéficiaires doit exercer une fonction de direction au sein de la société pendant les trois années qui suivent la transmission. Cette condition garantit la continuité de l’activité et la pérennité de l’outil de travail transmis. Les actifs éligibles Depuis la loi de finances pour 2026, les biens personnels ou somptuaires inscrits à l’actif de la société (résidences secondaires, œuvres d’art, yachts) sont exclus de l’assiette bénéficiant de l’abattement. Seuls les actifs réellement nécessaires à l’exploitation entrent désormais dans le calcul. Cette mesure vise à corriger certains montages qui utilisaient l’entreprise comme enveloppe pour transmettre des biens privés à moindre coût fiscal. Comment calculer le gain fiscal réel du pacte Dutreil ? Pour mesurer l’intérêt concret du dispositif, prenons un exemple chiffré. Un entrepreneur transmet à ses deux enfants une entreprise valorisée à 2 millions d’euros. Sans pacte Dutreil, chaque enfant reçoit 1 million d’euros de titres. Après l’abattement de 100 000 euros en ligne directe, la base taxable par enfant est de 900 000 euros. Les droits de succession, calculés au barème progressif, s’élèvent à environ 212 000 euros par enfant, soit plus de 420 000 euros au total. Avec le pacte Dutreil, l’abattement de 75 % s’applique en premier. La base taxable par enfant tombe à 250 000 euros (25 % de 1 million). Après déduction de l’abattement de 100 000 euros en ligne directe, la base taxable est ramenée à 150 000 euros. Les droits correspondants descendent à environ 32 000 euros par enfant, soit 64 000 euros au total. L’économie réalisée dépasse 350 000 euros dans cet exemple, simplement en respectant les conditions du dispositif. Si l’entrepreneur a moins de 70 ans au moment de la donation et qu’il transmet en pleine propriété, une réduction supplémentaire de 50 % des droits restants s’applique. Les droits par enfant tombent alors à environ 16 000 euros. L’avantage fiscal devient presque total. Pacte Dutreil et donation de son vivant : anticiper pour maximiser Le pacte Dutreil s’applique aussi bien par succession que par donation. Et c’est souvent dans le cadre d’une transmission anticipée, du vivant de l’entrepreneur, que le dispositif produit les meilleurs résultats. Transmettre avant 70 ans permet de cumuler l’abattement Dutreil de 75 % avec la réduction de 50 % sur les droits restants, en plus de l’abattement en ligne directe de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. La combinaison de ces mécanismes peut aboutir à une transmission quasi totalement exonérée de droits pour des entreprises de taille intermédiaire. La donation-partage est souvent privilégiée dans ce contexte. Elle permet de fixer la valeur des titres au jour de la transmission, ce qui évite toute revalorisation ultérieure en cas de révision des valeurs lors de la liquidation de la succession. C’est une forme de bouclier contre les aléas de valorisation futurs. Il est aussi possible de transmettre avec réserve d’usufruit, ce qui permet à l’entrepreneur de conserver les revenus de l’entreprise (dividendes) tout en transmettant la nue-propriété des titres. L’administration fiscale admet cette configuration à condition que les droits de vote de l’usufruitier soient limités aux seules décisions d’affectation des bénéfices dans les statuts de la société. Le pacte
Livret A vs assurance vie : pourquoi votre épargne dort quand elle pourrait travailler
Assurance vie, Retraite 18 mai 2026 Livret A vs assurance vie : pourquoi votre épargne dort quand elle pourrait travailler Vous avez mis de l’argent de côté sur votre Livret A. C’est bien. C’est même rassurant. Mais si vous comptez sur ce placement pour financer une partie de votre retraite, il faut qu’on parle. Depuis le 1er février 2026, le taux du Livret A est fixé à 1,5 % par an. Ce chiffre, présenté comme une rémunération, cache une réalité plus décevante : en tenant compte d’une inflation annuelle autour de 1 %, le rendement réel du Livret A en mars 2026 ressort à seulement 0,50 %. En clair, votre argent ne recule plus, mais il n’avance pas vraiment non plus. Pour une épargne de précaution disponible à tout moment, c’est parfaitement acceptable. Pour préparer une retraite sur 20 ou 30 ans, c’est insuffisant. La différence entre un capital qui dort à 1,5 % et un capital qui travaille à 4 ou 5 %, sur une longue période, représente des dizaines de milliers d’euros d’écart. Cet article vous explique pourquoi, et quelles alternatives méritent votre attention, du fonds en euros garanti jusqu’aux unités de compte investies en actions, en obligations ou en immobilier. Ce que le Livret A peut faire et ce qu’il ne peut pas faire Le Livret A a des qualités réelles. Il est garanti par l’État, exonéré de toute fiscalité sur les intérêts, disponible à tout moment et accessible à tous. Pour constituer une réserve de sécurité, il n’a pas grand-chose à envier à d’autres supports. La règle communément admise consiste à y conserver l’équivalent de 3 à 6 mois de dépenses courantes du foyer. C’est son rôle naturel, et il le remplit bien. Mais il a une limite structurelle que beaucoup d’épargnants sous-estiment. Sur une longue période, le problème principal des livrets est qu’ils rapportent peu, surtout une fois l’inflation prise en compte. Sur 10 ou 20 ans, votre argent est en sécurité, mais il ne travaille quasiment pas. Le taux du Livret A a connu plusieurs baisses successives : de 2,4 % à 1,70 % net en 2025, puis une nouvelle baisse à 1,5 % en février 2026, et une nouvelle réduction est probable à l’horizon du 1er août 2026. Ce mouvement reflète la désinflation en cours, mais il illustre aussi que le taux du Livret A est par nature variable et structurellement faible en période de stabilité des prix. À cela s’ajoute un plafond de versement fixé à 22 950 euros. Autrement dit, même si vous souhaitez y concentrer davantage d’épargne, vous ne pouvez pas. L’assurance vie : une enveloppe, des stratégies multiples L’assurance vie n’est pas un placement parmi d’autres. C’est une enveloppe fiscale qui peut accueillir des supports très différents, des plus sécurisés aux plus dynamiques, selon vos objectifs et votre horizon de placement. Comprendre cette distinction est essentiel, car les performances et les profils de risque varient considérablement d’un support à l’autre. Le fonds en euros : la sécurité qui rend des points au Livret A Le fonds en euros est le support garanti de l’assurance vie. Il ressemble au Livret A dans sa philosophie, la protection du capital est assurée, mais ses performances sont significativement supérieures. En 2025, le rendement moyen des fonds en euros s’est établi à 2,65 % selon l’ACPR, net de frais de gestion. C’est presque le double du Livret A actuel, sur un support qui garantit pourtant intégralement le capital. En 2025, les meilleurs contrats affichent des taux avec un boost pouvant atteindre 4 voire 4,5% ! Le mécanisme est simple à comprendre : les obligations qui constituent 75 % à 100 % des fonds restent le moteur principal des rendements. Une obligation française achetée en 2020 rapportait 0,5 % par an, tandis qu’une obligation achetée en 2025 rapporte entre 3 et 4 % par an. Les contrats récents bénéficient de ce renouvellement progressif du portefeuille obligataire. Il faut toutefois noter que le fonds en euros, contrairement au Livret A, est soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les intérêts. Pour les contrats de moins de 8 ans, la fiscalité peut atteindre jusqu’à 30 %. Après application de la flat tax, le taux moyen net du fonds en euros dans une assurance vie de moins de 8 ans ressort à environ 1,89 %. Ce qui reste néanmoins supérieur au Livret A dans la grande majorité des cas, et qui s’améliore encore après 8 ans de détention grâce aux abattements fiscaux. Les unités de compte obligataires : dynamiser sans aller vers les actions Les fonds obligataires en unités de compte constituent un intermédiaire souvent sous-estimé entre la sécurité du fonds en euros et le risque des marchés actions. Ces supports investissent dans des obligations d’entreprises ou d’États, avec un capital non garanti mais une volatilité nettement plus faible qu’un fonds actions. Les fonds datés lancés en 2023 et 2024, à échéance fixe, arrivent progressivement à maturité avec des rendements annualisés compris entre 4 et 6 %. Un profil prudent peut ainsi améliorer sa performance sans s’exposer au risque des marchés actions. Les fonds obligataires diversifiés, qu’ils investissent dans de la dette souveraine européenne ou dans des obligations d’entreprises, permettent de viser des rendements de l’ordre de 3 à 5 % selon la qualité des émetteurs et la duration des portefeuilles. C’est une catégorie particulièrement adaptée aux épargnants qui approchent de la retraite et souhaitent sécuriser progressivement leurs gains tout en maintenant un rendement supérieur au fonds en euros pur. Les ETF actions : la performance de long terme, sans gestion active Les ETF (Exchange Traded Funds) sont des fonds indiciels cotés en bourse qui répliquent la performance d’un indice de référence. Un ETF MSCI World, par exemple, permet d’investir simultanément dans environ 1 500 entreprises réparties dans 23 pays développés, en une seule opération et pour des frais de gestion très réduits, généralement entre 0,10 % et 0,50 % par an. Ce qui distingue les ETF actions des autres supports, c’est leur performance historique à long
LMNP après la réforme 2026 : ce qui change pour les loueurs meublés
Fiscalité, Patrimoine 7 mai 2026 LMNP après la réforme 2026 : ce qui change pour les loueurs meublés Beaucoup d’investisseurs ont découvert le statut LMNP pour la même raison : amortir un bien sur vingt ou trente ans et ne quasiment rien payer d’impôts sur les loyers pendant des années. C’était une mécanique presque trop belle. Le législateur a fini par la regarder de plus près. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Et en 2026, d’autres ajustements s’y ajoutent. Ce n’est pas la fin du LMNP, mais ce n’est plus tout à fait le même dispositif qu’avant. Comprendre ce qui change concrètement, c’est la condition pour adapter sa stratégie sans paniquer. Ce qu’est le LMNP et pourquoi il a été dans le viseur du législateur Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet à un particulier de louer un logement meublé et d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers comme pour une location nue. Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 euros ou si ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Ce régime offrait un avantage considérable. Avec le régime réel, la combinaison des charges déductibles et des amortissements peut conduire à une imposition nulle ou très faible sur les loyers, parfois pendant de nombreuses années. Le problème, du point de vue de l’État, est double. D’abord, ces avantages profitaient aussi, largement, aux plateformes de location touristique de courte durée, jugées responsables d’une raréfaction du parc locatif classique dans de nombreuses villes. Le nombre de logements en location a été divisé par deux en quatre ans et la croissance des locations meublées, en particulier meublées touristiques, s’accélère au détriment du parc locatif nu. Ensuite, la fiscalité de la location meublée était nettement plus favorable que celle de la location vide, ce qui créait une distorsion jugée difficile à justifier politiquement. La réforme 2026 est la suite logique de ces tensions. Elle ne supprime pas le statut. Elle en reconfigure plusieurs paramètres importants. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value C’est le changement le plus structurant pour les investisseurs LMNP au régime réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits durant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, en application de l’article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025. Concrètement : si vous avez déduit 60 000 euros d’amortissements sur dix ans et que vous vendez votre bien, ces 60 000 euros viennent gonfler votre plus-value imposable. Avant la réforme, ils restaient sans incidence sur le calcul. Jusqu’en 2025, les amortissements imputés au fil des ans ne diminuaient pas la valeur d’achat, ce qui préservait le calcul de la plus-value immobilière. Un exemple chiffré pour rendre les choses concrètes : un bien acheté 200 000 euros, revendu 260 000 euros après dix ans, avec 60 000 euros d’amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value brute était de 60 000 euros. Après la réforme, avec réintégration totale des amortissements, la base imposable monte à 120 000 euros. L’écart est significatif. Cette réintégration s’applique à toutes les cessions intervenant depuis le 15 février 2025, y compris pour les biens acquis avant cette date, selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026. Autrement dit, les investisseurs qui pensaient être à l’abri parce qu’ils avaient acheté avant la réforme sont concernés. Il n’y a pas de clause grand-père. Il existe une exception notable : en cas de transmission par succession, les héritiers repartent d’une base fiscale égale à la valeur vénale du bien au jour du décès. C’est le seul événement qui échappe à la réforme de réintégration des amortissements. Pour les patrimoines constitués dans une optique de transmission, cette donnée change la réflexion sur le timing de cession. La hausse des prélèvements sociaux à la revente Autre ajustement entré en vigueur au 1er janvier 2026 : les prélèvements sociaux ont augmenté. Suite à l’adoption de la loi de financement de la Sécurité Sociale 2026, la CSG est augmentée de 1,4 point pour atteindre 10,6 %. Cette réévaluation impacte directement le montant des prélèvements sociaux à acquitter lors de la plus-value à la revente d’un bien en LMNP. À partir du 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux sont portés à 18,6 % pour les reventes en LMNP, à l’exception des résidences de services, du fait que cette mesure ne concerne pas les baux commerciaux. En combinant l’impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 18,6 %, on aboutit à un taux global de 37,6 % sur la plus-value imposable, avant abattements pour durée de détention. Ce n’est pas négligeable, et cela change les calculs de rentabilité nette sur longue période. Ce qui change pour les meublés de tourisme non classés La réforme frappe particulièrement fort les locations de type Airbnb non classées. Les principales évolutions concernent le régime micro-BIC des meublés non classés : le plafond de revenus passe de 77 700 euros à 15 000 euros, et l’abattement forfaitaire est réduit de 50 % à 30 %. Au-delà de ce seuil, les bailleurs basculent automatiquement vers le régime réel. Ce durcissement est délibéré. L’objectif affiché est de remettre sur le marché de la location longue durée des logements qui avaient été captés par la location touristique. Pour les propriétaires concernés, le calcul économique change radicalement : soit on rénove, on classe le logement et on maintient une activité touristique sous contraintes, soit on bascule vers la location meublée classique. Les meublés de tourisme classés, eux, perdent leur ancien régime très favorable (188 700 euros de plafond avec 71 % d’abattement) et sont ramenés au niveau de la longue durée (77 700 euros avec 50 % d’abattement). Ils conservent néanmoins un avantage considérable par rapport aux non classés.
Conseiller en gestion de patrimoine à Lyon : comment le choisir ?
Patrimoine 27 avril 2026 Conseiller en gestion de patrimoine à Lyon : comment le choisir ? Lyon est une ville où les cabinets de gestion de patrimoine ne manquent pas. Professions libérales, dirigeants de PME, cadres en milieu de carrière, retraités avec un patrimoine à organiser : le bassin économique lyonnais génère une demande importante, et l’offre de conseil s’est développée en conséquence. Le problème, c’est que derrière l’étiquette « conseiller en gestion de patrimoine » se cachent des réalités très différentes. Un commercial bancaire qui suit un script produit, un vrai généraliste patrimonial capable de couvrir fiscalité, transmission et placements sur mesure, un indépendant rémunéré aux commissions sans que vous le sachiez, et un cabinet facturant des honoraires transparents : tous peuvent se présenter sous le même titre. Avant de confier votre situation patrimoniale à quelqu’un, voici ce qu’il faut réellement regarder. Ce que fait concrètement un conseiller en gestion de patrimoine La première confusion à dissiper : un conseiller en gestion de patrimoine n’est pas un gestionnaire de portefeuille boursier, ni un comptable, ni un agent immobilier. Son rôle est plus large. Un bon CGP adopte une vision d’ensemble de votre patrimoine : diversification entre différentes classes d’actifs (financiers, immobiliers, liquidités), optimisation fiscale dans le respect de la réglementation, préparation de votre succession et de vos transmissions. Il travaille souvent en collaboration avec d’autres professionnels, notaires, experts-comptables et avocats fiscalistes, afin de sécuriser les montages et de couvrir tous les aspects civil, fiscal et social. Chaque décision repose sur une analyse approfondie de votre situation patrimoniale : revenus, actifs, passifs, fiscalité, objectifs de vie, projets familiaux et horizon d’investissement. Cette vision intégrée permet d’élaborer une stratégie patrimoniale personnalisée, qui prend en compte la totalité du patrimoine privé et professionnel et vise une optimisation sur le long terme. En pratique, faire appel à un CGP peut être utile dans des situations très variées : préparer sa retraite avec 15 ans d’avance, optimiser la fiscalité d’une cession d’entreprise, organiser une donation entre vifs, investir un capital reçu en héritage, ou simplement faire le point sur une situation patrimoniale qui s’est construite au fil du temps sans plan d’ensemble. Conseiller bancaire, CGP indépendant : une différence qui compte C’est le premier critère de tri, et il est souvent sous-estimé. Il existe deux grandes catégories de conseillers : les CGP rattachés à un établissement bancaire qui conseillent des produits financiers de leur banque, et les CGPI, qui restent indépendants et travaillent avec leur propre portefeuille de clientèle. De nombreux CGP sont simplement des commerciaux dont l’objectif principal reste de vendre des produits de leur maison. Dans une banque classique, le conseiller est lié aux produits de l’établissement, ce qui peut limiter la diversité des choix et orienter le conseil vers des solutions internes. Le conseiller en gestion de patrimoine indépendant, en revanche, sélectionne librement les instruments financiers, partenaires et supports d’investissement les plus pertinents pour le client. Cette liberté permet de bâtir une allocation sur mesure, d’optimiser la fiscalité et de limiter les risques, tout en assurant une diversification adaptée au profil et aux objectifs de l’investisseur. Le conseiller bancaire travaille dans un cadre structurellement limité : leur gamme de produits, leurs objectifs commerciaux et votre intérêt patrimonial ne convergent pas toujours. Un cabinet indépendant lyonnais peut comparer les contrats d’assurance vie de vingt assureurs différents, sélectionner la SCPI qui correspond réellement à votre situation fiscale, et vous orienter vers une solution que votre banque ne distribue tout simplement pas. C’est une différence de fond. Les agréments à vérifier avant tout Le titre de conseiller en gestion de patrimoine n’est pas protégé légalement en France. N’importe qui peut s’en revendiquer. Ce qui est encadré, en revanche, ce sont les activités elles-mêmes : conseil en investissements financiers, courtage en assurance, transactions immobilières. Lorsqu’il exerce une activité de conseil en investissements financiers, le conseiller doit disposer du statut de Conseiller en investissements financiers (CIF), être membre d’une association professionnelle agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et être immatriculé à l’ORIAS, le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance. En pratique, voici ce qu’il faut vérifier concrètement avant de signer quoi que ce soit : Le statut CIF (Conseiller en Investissements Financiers), nécessaire pour vous conseiller sur les placements financiers. L’immatriculation à l’ORIAS, consultable en ligne sur le site officiel. L’adhésion à une association professionnelle reconnue par l’AMF (ANACOFI, CNCGP, CNCEF ou équivalent). Une assurance responsabilité civile professionnelle, couvrant les dommages éventuels. Le cas échéant, la carte T de l’agence immobilière pour les missions liées à l’immobilier. Ces vérifications prennent cinq minutes. Elles permettent d’éliminer d’emblée les interlocuteurs non habilités. La question de la rémunération : comprendre pour ne pas être surpris C’est le sujet que peu de gens osent aborder directement lors d’un premier rendez-vous. Pourtant, la façon dont votre CGP est rémunéré conditionne directement la qualité du conseil qu’il peut vous donner. Certains cabinets en gestion de patrimoine sont rémunérés par les assureurs en fonction des produits financiers qu’ils vendent à leurs clients. Concrètement, le conseiller perçoit des commissions sur les fonds, assurances vie, SCPI ou autres placements qu’il vous recommande. Certains CGPI indépendants fonctionnent comme des avocats ou des experts-comptables : ils facturent des honoraires de conseil fixes pour leurs services, indépendamment des produits qu’ils recommandent. Le taux horaire moyen d’un conseiller indépendant se situe entre 150 € et 400 € TTC par heure, selon la complexité du dossier. Il existe aussi des modèles mixtes, combinant honoraires de conseil et rétrocessions de commissions. Ce n’est pas forcément problématique, à condition que les rétrocessions soient explicitement déclarées et que leur montant soit communiqué. La question à poser lors de votre premier rendez-vous est simple : « Comment êtes-vous rémunéré sur les solutions que vous allez me recommander ? » Un bon conseiller répond sans détour. S’il esquive ou se montre vague, c’est un signal. Les compétences attendues d’un bon CGP à Lyon L’agrément, c’est le minimum. Ce qui fait vraiment la différence, c’est la profondeur d’analyse que le conseiller
Géopolitique et placements : comment investir sereinement quand le Moyen-Orient s’embrase
Économie 21 avril 2026 Géopolitique et placements : comment investir sereinement quand le Moyen-Orient s’embrase Fin février 2026, les marchés avaient tout pour bien fonctionner. Une croissance des bénéfices d’entreprises qui dépassait les prévisions, une inflation qui semblait maîtrisée, des taux qui reflétaient enfin une certaine normalité. Les marchés financiers évoluaient dans un environnement qualifié de scénario « Boucles d’or », une économie ni trop chaude pour générer de l’inflation, ni trop froide pour risquer la récession. Puis le dernier week-end de février a tout rebattu. L’escalade militaire entre les États-Unis, Israël et l’Iran a ramené d’un coup une question que beaucoup pensaient derrière eux : que fait-on de ses placements quand le monde bascule ? Chez ARTES Patrimoine, la réponse à cette question ne change pas selon l’actualité. Elle est construite avant les crises, pas en réaction à elles. Ce qui s’est passé sur les marchés depuis le déclenchement du conflit Les premières heures ont été nettes. Bourses qui vacillaient, taux d’intérêt en hausse : avec la flambée du prix des hydrocarbures provoquée par la guerre, la peur de l’inflation est revenue sur les marchés. En Europe, la Bourse de Paris a perdu 3,46 %, Londres 2,75 % et Francfort 3,44 %. Le pétrole, lui, a connu quelque chose d’assez rare. Avec la menace pesant sur le détroit d’Ormuz, par lequel transitent près de 20 % de la production pétrolière mondiale, le baril a connu une volatilité historique, grimpant de 90 à 120 dollars à l’ouverture des marchés lundi 9 mars, avant de perdre 40 dollars au cours de la même séance. Ce genre de mouvement, dans les deux sens en quelques heures, résume assez bien ce que le mot « incertitude » veut dire dans la réalité. Les marchés financiers entament le deuxième trimestre 2026 avec une exposition significative aux actualités concernant la guerre au Moyen-Orient. Les investisseurs s’attendent à ce que les dommages causés aux infrastructures énergétiques et les prix élevés du pétrole sur une longue période continuent d’affecter la croissance économique et d’alimenter l’inflation mondiale. Les effets économiques concrets à court et moyen terme Au-delà des réactions immédiates des marchés, le conflit a des conséquences structurelles qui méritent d’être regardées en face, sans dramatisation ni minimisation. Un choc énergétique qui pèse sur l’Europe Les hostilités déclenchées fin février par les attaques des États-Unis et d’Israël contre l’Iran ont entraîné la flambée des prix du pétrole, du gaz et d’autres produits comme les engrais, et bousculé les chaînes d’approvisionnement. En conséquence, les coûts augmentent et la demande baisse, contrebalançant la vigueur des investissements liés à l’IA. La zone euro subira l’un des contrecoups les plus importants, l’OCDE ayant abaissé de 0,4 point de pourcentage, à 0,8 %, sa prévision de croissance précédente. L’Europe est structurellement plus exposée que les États-Unis à un choc énergétique au Moyen-Orient. C’est un fait connu, rappelé à chaque crise, et qui justifie une allocation géographique réfléchie dans tout portefeuille sérieux. Le risque de stagflation : une menace réelle pour les épargnants En Europe, le risque de « stagflation », une hausse des prix avec une croissance faible, inquiète les investisseurs. Une augmentation des prix de l’énergie exerce une pression à la hausse sur l’inflation, en particulier à court terme. Une potentielle hausse de l’inflation pourrait mettre en péril les baisses de taux des banques centrales. Ce scénario est particulièrement inconfortable pour un épargnant. L’inflation grignote le rendement réel des livrets et des fonds euros. La hausse des taux pèse sur la valeur des obligations longues. Et les actions souffrent d’une croissance économique qui s’essouffle. C’est dans ces configurations que la qualité de la construction du portefeuille fait vraiment la différence. Un impact inégal selon les zones géographiques Pour les trois zones qui tirent plus de 80 % de l’économie mondiale, les perspectives divergent. Dans la zone euro, la croissance pourrait ralentir à seulement 0,5 % au second semestre 2026. La croissance américaine devrait se situer autour de 1,5 % à 1,8 %. L’Asie devrait maintenir une croissance robuste, prévue autour de 4,5 % en 2026, consolidant son rôle de moteur économique mondial. Cette divergence n’est pas une surprise. Elle confirme l’intérêt d’une diversification géographique qui ne soit pas centrée sur la seule Europe ou les seuls États-Unis. Ce que l’histoire nous enseigne sur les crises géopolitiques et les marchés Avant de parler stratégie, un point de recul s’impose. Les guerres, les attentats, les crises géopolitiques majeures créent presque toujours une réaction émotionnelle forte sur les marchés. Et presque toujours, cette réaction est amplifiée par rapport à l’impact économique réel sur le long terme. Ce n’est pas une façon de minimiser la gravité des conflits, c’est un constat empirique que les données de marché confirment régulièrement. Une étude de JP Morgan montre que 12 mois après un choc de marché majeur, un portefeuille diversifié a 3 chances sur 4 d’afficher une meilleure performance que de l’argent laissé sur un compte courant. Au bout de 3 ans, ce chiffre monte à 100 %. Ce n’est pas une invitation à ignorer les risques. C’est un rappel que vendre ses placements sous le coup de l’émotion est, historiquement, l’une des décisions les plus coûteuses qu’un épargnant puisse prendre. La vision d’ARTES Patrimoine : construire avant les tempêtes Chez ARTES Patrimoine, nous n’attendons pas une crise pour penser à la résilience d’un portefeuille. La stratégie que nous construisons pour nos clients repose sur quelques principes qui ont fait leurs preuves dans des environnements bien plus difficiles que celui d’aujourd’hui. La diversification comme structure de fond Un portefeuille qui dépend d’une seule classe d’actifs, d’une seule zone géographique ou d’un seul secteur est exposé de façon binaire aux chocs. Un portefeuille diversifié absorbe les chocs sectoriels et géographiques sans que l’ensemble du patrimoine soit remis en cause. Face à un environnement incertain, une gestion rigoureuse repose sur les principes de protection et de diversification. L’or et les obligations de pays bien notés bénéficient de l’instabilité ambiante, tandis que les économies importatrices nettes d’énergie et les secteurs dépendant
Flat tax 2026 : ce qui change pour vos placements financiers
Fiscalité 16 avril 2026 Flat tax 2026 : ce qui change pour vos placements financiers Depuis le 1er janvier 2026, la flat tax n’est plus tout à fait ce qu’elle était. Le taux que tout le monde connaissait, ce 30 % appliqué depuis 2018 aux revenus du capital, a bougé. Pas de façon spectaculaire, mais suffisamment pour que certains épargnants aient intérêt à revoir leurs arbitrages. La hausse est mécanique, issue d’une augmentation de la CSG votée dans le cadre du budget de la Sécurité sociale pour 2026. Résultat : le prélèvement forfaitaire unique (PFU) passe à 31,4 % sur la plupart des revenus financiers. Et ce n’est pas la seule nouveauté de l’année. Voici ce que vous devez savoir, placement par placement. La flat tax : rappel du mécanisme de base Avant d’entrer dans le détail des changements, un point de repère s’impose. La flat tax, ou prélèvement forfaitaire unique (PFU), est un taux global d’imposition qui regroupe deux composantes : une part d’impôt sur le revenu fixée à 12,8 % et une part de prélèvements sociaux. Jusqu’à fin 2025, ces prélèvements sociaux étaient de 17,2 %, pour un taux global de 30 %. Le PFU s’applique par défaut aux revenus du capital, c’est-à-dire aux dividendes, intérêts et obligations. Il est prélevé à la source, directement par l’établissement financier, au moment du versement. Le principe reste le même qu’à sa création en 2018 : un taux unique, prévisible, qui évite de soumettre les revenus du capital au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour les contribuables imposés à 30 % ou plus en termes de tranche marginale, c’est en général plus avantageux que le barème. Ce que vous pouviez anticiper avec 30 %, vous l’anticipez maintenant avec 31,4 %. Pas de révolution, mais une différence qui mérite d’être intégrée dans vos calculs. Ce qui a changé au 1er janvier 2026 : le taux monte à 31,4 % Le nouveau taux de la flat tax 2026 se décompose comme suit : 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, inchangé depuis 2018, et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux, contre 17,2 % avant 2026. La CSG sur les revenus du capital est passée de 9,2 % à 10,6 % au 1er janvier 2026, ce qui correspond à la création d’une Contribution Financière pour l’Autonomie (CFA) de 1,4 point. En pratique : sur 10 000 € de dividendes perçus, vous payiez 3 000 € de flat tax jusqu’en 2025. Vous en payez 3 140 € depuis le 1er janvier 2026. L’écart de 140 € par tranche de 10 000 € est modeste en valeur absolue, mais il s’accumule sur des patrimoines significatifs. À noter que la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % s’applique aussi aux plus-values mobilières réalisées dès 2025, avant même la promulgation de la loi. Le complément de prélèvements sociaux sera réclamé lors de la déclaration de revenus au printemps 2026. Un point à vérifier attentivement lors de votre prochaine déclaration. Placement par placement : qui est touché, qui est épargné ? Tous les placements ne sont pas traités de la même façon. C’est probablement le point le plus important à retenir. Les placements soumis au taux de 31,4 % Depuis 2026, les prélèvements sociaux sont passés de 17,2 % à 18,6 % sur une large partie des revenus financiers, ce qui porte le PFU à 31,4 %. Sont concernés les dividendes d’actions, les intérêts d’obligations, les plus-values de cession de valeurs mobilières et les produits du plan d’épargne retraite (PER). Le compte-titres ordinaire est donc directement touché, que ce soit sur les dividendes encaissés ou les plus-values réalisées à la vente de titres. Concernant le PER, la situation se complique. Les produits (intérêts et plus-values) sont soumis au PFU 31,4 %. Deux mesures complémentaires adoptées dans la loi de finances 2026 alourdissent le bilan : la fin de la déduction des versements volontaires pour les titulaires de 70 ans et plus, et un report du plafond non utilisé étendu de 3 à 5 ans, cette dernière étant la seule mesure favorable. L’enveloppe reste pertinente pour la déduction à l’entrée en phase de capitalisation, mais la sortie est fiscalement alourdie. L’assurance vie : exclue de la hausse C’est la bonne nouvelle pour les détenteurs de contrats en assurance vie. L’assurance vie est exclue de la hausse de la CSG en 2026. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 %, ce qui maintient le taux global à 30 % pour ce placement. Cette exclusion renforce l’attractivité relative de l’enveloppe assurance vie face au compte-titres. Les règles spécifiques à l’assurance vie restent inchangées par ailleurs : avant 8 ans de détention, la part IR du PFU s’applique à 12,8 %. Après 8 ans, elle descend à 7,5 %, avec un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple. Et pour les encours supérieurs à 150 000 € (300 000 € pour un couple), c’est la part IR de 12,8 % qui s’applique sur les versements réalisés après le 27 septembre 2017. Le PEA : prélèvements sociaux en hausse, mais toujours exonéré d’IR Le PEA après cinq ans échappe à l’impôt sur le revenu, mais ses gains sont soumis aux prélèvements sociaux à 18,6 %. L’écart avec l’assurance vie, soumise à 17,2 %, se creuse de 1,4 point. Ce n’est pas rédhibitoire. Le PEA reste un des cadres les plus efficaces pour investir en actions européennes avec une sortie fiscalement allégée. Mais l’assurance vie reprend un léger avantage relatif sur le volet prélèvements sociaux après cinq ans de détention. Les livrets réglementés : aucun changement Le PFU ne concerne pas le Livret A, le Livret de développement durable et solidaire, le Livret Jeune, le Livret d’épargne populaire et le Plan épargne Avenir Climat. Ces produits bénéficient d’un régime dérogatoire et sont exonérés d’impôt sur le revenu. La hausse de la CSG ne les touche pas. La deuxième nouveauté 2026 : l’option barème devient réversible Moins médiatisée que la hausse du
Loi Jeanbrun 2026 : le successeur du Pinel expliqué simplement
Fiscalité, Patrimoine 8 avril 2026 Loi Jeanbrun 2026 : le successeur du Pinel expliqué simplement Le Pinel a disparu fin 2024. Depuis, des dizaines de milliers d’investisseurs attendaient un signal clair du gouvernement. Ce signal est arrivé : promulguée le 19 février 2026, la loi Jeanbrun installe un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif et il change profondément les règles du jeu. Plus de réduction d’impôt forfaitaire, plus de zonage obligatoire, plus de plafond d’investissement figé à 300 000 €. À la place : un mécanisme d’amortissement déductible de vos revenus, applicable sur tout le territoire, pour le neuf comme pour l’ancien rénové. Voici ce qu’il faut retenir avant de prendre une décision patrimoniale. Pourquoi la loi Jeanbrun a-t-elle été créée ? Depuis la fin progressive du dispositif Pinel, définitivement actée fin 2024, les investisseurs particuliers ont été privés de l’un des principaux leviers fiscaux qui soutenaient l’achat de logements neufs destinés à la location. Dans le même temps, la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation des coûts de construction et le durcissement des contraintes réglementaires ont contribué à freiner les projets immobiliers. C’est dans ce contexte que le gouvernement a introduit, via le Budget 2026, un nouveau mécanisme de soutien à l’investissement locatif, baptisé « Relance logement » et porté par Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement. Ce dispositif vise notamment la production d’environ 50 000 logements locatifs supplémentaires par an, en s’appuyant sur un nouveau statut du bailleur privé. Au-delà du mécanisme fiscal, le dispositif Jeanbrun poursuit trois finalités : relancer durablement l’investissement locatif en orientant l’épargne privée vers la location nue, soutenir la construction et la rénovation du parc, et favoriser la location de long terme en proposant un avantage fiscal attractif, tout en maintenant des loyers plafonnés afin de préserver l’accessibilité pour les locataires. Le principe fondamental : l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt C’est le changement le plus important à comprendre, et il mérite qu’on s’y arrête. Avec le Pinel, vous obteniez une réduction d’impôt directe : un pourcentage du prix d’achat venait en déduction de votre impôt sur le revenu, étalé sur 6, 9 ou 12 ans. Simple, lisible, mais limité dans son efficacité réelle selon votre tranche d’imposition. Avec le mécanisme Jeanbrun, l’avantage fiscal n’est plus une réduction d’impôt prédéfinie, mais un amortissement du bien immobilier et un jeu de déductions fiscales appliqués chaque année, en fonction des loyers perçus et des charges supportées. Concrètement : la base amortissable correspond à la valeur du bâti, fixée par la loi à 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable. Cet amortissement est déductible des revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement la base imposable chaque année. L’innovation majeure du dispositif réside dans l’imputation de l’amortissement sur le revenu global, une première pour un dispositif d’investissement locatif français. Cette caractéristique change fondamentalement l’efficacité fiscale pour les foyers fortement imposés, car l’avantage ne se limite plus à la seule sphère des revenus fonciers. Les taux d’amortissement et leurs plafonds Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % par an pour le logement intermédiaire, 4,5 % pour le logement social et 5,5 % pour le logement très social. Ces taux s’appliquent dans des limites annuelles de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € selon la catégorie choisie. Le tableau suivant résume les trois niveaux disponibles pour un logement neuf : Type de location Taux annuel Plafond annuel Intermédiaire 3,5 % 8 000 € Sociale 4,5 % 10 000 € Très sociale 5,5 % 12 000 € À retenir : en dessous d’environ 275 000 €, l’amortissement est calculé normalement selon le taux applicable. Au-delà, il est plafonné, acheter plus cher ne génère pas davantage d’économies fiscales. Pour l’ancien avec travaux, des taux légèrement inférieurs s’appliquent (de l’ordre de 3 % à 4 %), les décrets d’application précisant les modalités définitives. Qui peut bénéficier de la loi Jeanbrun ? Les conditions d’éligibilité Les biens éligibles Le dispositif s’applique aux acquisitions de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, aux constructions réalisées par le contribuable, entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif sont visés, autrement dit, les appartements. Les maisons sont exclues du dispositif. Pour l’ancien, les conditions sont plus strictes : l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux importants représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, permettant d’atteindre une performance énergétique élevée (DPE A ou B). Les conditions de location Pour en bénéficier, le bailleur doit louer nu à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans, respecter des plafonds de loyers et de ressources, mettre le bien en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition, et ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ou à un parent jusqu’au 2e degré. En cas de non-respect de ces engagements : le revenu net foncier est majoré du montant total des amortissements déduits, divisé par le nombre d’années d’amortissement, puis ajouté au revenu global avec application du quotient. La question du zonage : une rupture avec le Pinel C’est l’un des changements les plus significatifs. Contrairement au Pinel, limité aux zones A, A bis et B1, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans aucune restriction géographique. Un investisseur lyonnais peut donc investir aussi bien dans le 6e arrondissement de Lyon qu’en Drôme-Ardèche ou en Saône-et-Loire, sans perdre le bénéfice fiscal. Les plafonds de loyers restent néanmoins différenciés par zone (A bis, A, B1, B2, C), pour tenir compte des tensions locatives propres à chaque marché. Loi Jeanbrun vs Pinel : ce qui change vraiment La comparaison est incontournable pour tout investisseur ayant connu l’ancien dispositif. Critère Loi Pinel (jusqu’en 2024) Loi Jeanbrun 2026 Type d’avantage Réduction d’impôt directe Amortissement fiscal Zonage obligatoire Oui (A, A bis, B1) Non — tout le territoire Biens éligibles Neuf uniquement Neuf + ancien avec travaux Durée d’engagement 6, 9 ou 12 ans 9 ans minimum Imputation Sur l’impôt dû Sur le revenu global Le dispositif Jeanbrun
PEL fermés en 2026 : comprendre les conséquences et les solutions pour valoriser votre épargne
Assurance vie, Patrimoine 27 mars 2026 PEL fermés en 2026 : comprendre les conséquences et les solutions pour valoriser votre épargne Comprendre pourquoi des millions de PEL vont être fermés au 1er mars 2026 À partir du 1er mars 2026, une situation inédite va concerner des millions d’épargnants en France. De nombreux plans épargne logement (PEL) vont être automatiquement clôturés en raison d’une règle introduite par la réforme de 2010. Cette réforme a instauré une durée de vie maximale de 15 ans pour les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011. Concrètement, tous les PEL ouverts à cette date arrivent à échéance en 2026. Cela signifie que les détenteurs de ces plans ne pourront plus les conserver au-delà de cette durée. Cette fermeture n’est pas liée à une décision de la banque ou du client, mais bien à une contrainte réglementaire. Pendant de nombreuses années, le PEL a été considéré comme un placement stable, offrant un taux garanti et une certaine sécurité. Toutefois, avec l’évolution des taux et de la fiscalité, ce produit a progressivement perdu de son attractivité, notamment pour les plans les plus récents. Aujourd’hui, cette échéance réglementaire marque un tournant pour de nombreux épargnants, qui vont devoir réorienter leur épargne dans un contexte économique et financier différent de celui de 2011. Quels sont les chiffres clés et l’ampleur du phénomène ? Le phénomène est loin d’être marginal. On estime que plusieurs millions de PEL sont concernés par cette échéance de 15 ans. Ces plans représentent des montants significatifs d’épargne, souvent constitués progressivement sur une longue période. Les encours globaux du PEL en France restent élevés, même si leur attractivité a diminué ces dernières années. De nombreux particuliers ont conservé leur PEL par habitude ou par sécurité, sans forcément réévaluer sa pertinence dans leur stratégie patrimoniale. Cette fermeture massive va donc libérer une quantité importante de liquidités, qui devront être réinvesties. Cela pose une question essentielle : où placer cet argent en 2026 pour optimiser son patrimoine ? Le contexte actuel, marqué par des taux d’intérêt en évolution et une fiscalité en mutation, rend cette décision encore plus stratégique. Quelles sont les conséquences de la fermeture des PEL pour les épargnants ? La fermeture d’un PEL entraîne plusieurs conséquences directes pour les détenteurs. D’abord, les fonds sont restitués sur un compte bancaire classique. Cela signifie que l’épargne, auparavant rémunérée, se retrouve sur un support souvent peu performant si aucune décision n’est prise rapidement. Ensuite, le PEL perd ses caractéristiques initiales. Il ne permet plus de bénéficier d’un taux garanti, ni des éventuels droits à prêt associés. Cette disparition d’un cadre structuré peut désorienter certains épargnants, notamment ceux qui privilégiaient la stabilité. La fiscalité est également à prendre en compte. Selon la date d’ouverture du PEL, les intérêts peuvent être soumis à l’imposition et aux prélèvements sociaux. La clôture peut donc avoir un impact fiscal qu’il convient d’anticiper. Enfin, la principale conséquence reste stratégique. La fermeture du PEL oblige à repenser l’allocation de son épargne. Laisser les fonds dormir sur un compte courant revient à subir l’inflation, ce qui entraîne une érosion progressive du capital. Pourquoi le PEL n’est plus toujours adapté en 2026 ? Le PEL a longtemps été un produit phare de l’épargne française. Toutefois, son positionnement a évolué. Les PEL récents offrent des taux souvent inférieurs à d’autres solutions disponibles sur le marché. Par ailleurs, la fiscalité a été alourdie, réduisant leur rendement net. Dans ce contexte, conserver son épargne sur un PEL jusqu’à son terme n’est pas toujours la stratégie la plus pertinente. La fermeture des PEL en 2026 peut donc être perçue comme une contrainte, mais aussi comme une opportunité. Elle incite les épargnants à se poser les bonnes questions sur la gestion de leur patrimoine et sur la cohérence de leurs placements. Aujourd’hui, une approche patrimoniale moderne repose sur la diversification, l’optimisation fiscale et l’adaptation aux objectifs de vie. Le PEL, dans sa version récente, ne répond plus toujours à ces enjeux. Quelles solutions envisager après la clôture de son PEL ? Face à cette situation, plusieurs solutions de gestion de patrimoine peuvent être envisagées. L’objectif est de replacer intelligemment les fonds issus du PEL, en fonction du profil de l’épargnant, de son horizon de placement et de ses objectifs. Voici les principales pistes à considérer : L’assurance vie, qui reste un outil central pour structurer son épargne Les placements financiers comme le PEA ou les comptes-titres, pour dynamiser le capital Les solutions d’épargne retraite, comme le PER, pour préparer l’avenir L’investissement immobilier, direct ou indirect, pour diversifier son patrimoine Chaque solution présente des caractéristiques spécifiques en termes de rendement, de risque et de fiscalité. Il n’existe pas de réponse unique, mais des stratégies à construire sur mesure. L’assurance vie : une solution privilégiée après la fermeture d’un PEL ? Parmi les solutions disponibles, l’assurance vie s’impose comme un choix particulièrement pertinent pour de nombreux épargnants. Ce placement offre une grande flexibilité. Il permet d’investir sur différents supports, allant des fonds en euros sécurisés aux unités de compte plus dynamiques. Cette diversité permet d’adapter la stratégie en fonction du profil de risque. L’assurance vie présente également des avantages fiscaux intéressants, notamment après huit ans de détention. Elle constitue aussi un outil efficace pour préparer la transmission du patrimoine. Dans le contexte de la fermeture des PEL en 2026, l’assurance vie permet de redonner du sens à son épargne, en combinant performance, souplesse et optimisation fiscale. Adapter sa stratégie patrimoniale en 2026 : une nécessité La fermeture des PEL intervient dans un environnement économique en évolution. Les taux d’intérêt, l’inflation et les marchés financiers influencent directement la performance des placements. Dans ce contexte, adopter une stratégie patrimoniale cohérente devient indispensable. Cela passe par une analyse globale de la situation : revenus, patrimoine existant, objectifs à court, moyen et long terme. Réallouer les fonds issus d’un PEL ne doit pas se faire dans la précipitation. Une réflexion approfondie permet d’éviter les erreurs et d’optimiser les choix d’investissement. ARTES Patrimoine accompagne les épargnants concernés
