Assurance vie, Fiscalité 8 septembre 2026 Assurance vie ou PEA : lequel choisir pour investir en bourse ? Un chiffre suffit à planter le décor. En 2026, les prélèvements sociaux sur un PEA passent à 18,6 %, contre 17,2 % pour une assurance vie. Un écart qui semble minime sur le papier, mais qui change concrètement la donne pour qui veut investir en bourse sur le long terme. Beaucoup d’épargnants lyonnais nous posent la même question en rendez-vous : faut-il ouvrir un PEA ou une assurance vie pour se positionner sur les marchés actions ? La réponse n’est pas universelle. Elle dépend de votre horizon de placement, de votre besoin de liquidité et de vos objectifs de transmission. Cet article détaille la fiscalité du PEA et celle de l’assurance vie en 2026, compare leur fonctionnement, et vous aide à identifier l’enveloppe la mieux adaptée à votre situation. Le PEA, l’enveloppe dédiée aux actions européennes ? Le plan d’épargne en actions, plus connu sous son sigle PEA, a été conçu pour un objectif précis : encourager l’investissement des particuliers dans les entreprises européennes. Concrètement, il permet de loger des actions cotées, des ETF éligibles et des parts d’OPCVM investis à au moins 75 % en actions européennes. Le PEA classique est plafonné à 150 000 euros de versements. Il existe aussi le PEA-PME, dédié aux petites et moyennes entreprises, cumulable avec le PEA classique dans la limite de 225 000 euros au total. Contrairement à un compte-titres ordinaire, le PEA ne peut accueillir ni obligations, ni actions américaines ou asiatiques en direct, ni fonds euros. C’est une enveloppe pensée exclusivement pour la performance actions, avec les risques de volatilité que cela implique. Un point mérite d’être clarifié tout de suite : un retrait avant les 5 ans du plan entraîne, sauf exception, la clôture définitive du PEA. Après 5 ans, un retrait partiel est possible sans fermer le plan, et vous conservez la faculté d’effectuer de nouveaux versements. C’est une différence de taille avec l’assurance vie, où les rachats partiels n’ont jamais d’incidence sur la poursuite du contrat. L’assurance vie, un outil d’épargne polyvalent ? L’assurance vie reste le placement préféré des Français, avec plus de 1 900 milliards d’euros d’encours. Son succès tient à sa polyvalence : elle permet d’investir sur un fonds euros à capital garanti, sur des unités de compte exposées aux marchés actions, à l’immobilier via des SCPI, ou aux obligations, le tout dans une seule et même enveloppe. Contrairement au PEA, l’assurance vie n’impose aucune contrainte géographique. Vous pouvez loger des unités de compte investies sur des actions américaines, asiatiques ou émergentes, ce qui en fait un support plus adapté à une diversification internationale. L’autre différence majeure concerne la liquidité et la transmission. Un rachat partiel sur une assurance vie n’entraîne jamais la clôture du contrat, quelle que soit son ancienneté. Et en cas de décès, les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés bénéficient d’un régime successoral distinct du droit commun, avec un abattement pouvant atteindre 152 500 euros par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans. C’est un avantage que le PEA ne propose pas : à la mort du titulaire, le plan est automatiquement clôturé et intégré à la succession classique. Fiscalité du PEA en 2026 : ce qui change vraiment ? La fiscalité du PEA reste l’un des arguments les plus solides en sa faveur, à condition de respecter la règle des 5 ans. Voici ce qu’il faut retenir pour 2026. Avant 5 ans, un retrait déclenche la clôture du plan (sauf cas particuliers comme la création d’entreprise) et les gains sont taxés à 31,4 %, soit 12,8 % au titre du prélèvement forfaitaire unique et 18,6 % de prélèvements sociaux. Après 5 ans, les plus-values sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux s’appliquent, désormais fixés à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026, contre 17,2 % auparavant. Cette hausse résulte de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui a relevé la contribution sociale généralisée sur les revenus du capital. Concrètement, sur un retrait après 5 ans, chaque euro de gain vous coûte 18,6 centimes de prélèvements sociaux, et rien d’autre. C’est un régime nettement plus favorable que celui d’un compte-titres ordinaire, soumis à la flat tax complète de 31,4 %. À noter : dépasser le plafond de versement expose à une amende fiscale de 2 % sur la part excédentaire, avec un risque de clôture du plan. Il est donc essentiel de suivre ses versements cumulés, surtout si vous détenez plusieurs enveloppes ouvertes à des dates différentes. Fiscalité de l’assurance vie en 2026 : la stabilité comme atout ? Alors que le PEA voit sa fiscalité s’alourdir, l’assurance vie a été explicitement exclue de la hausse de la CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale 2026. Ses prélèvements sociaux restent donc à 17,2 %, un point que beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine mettent aujourd’hui en avant. Avant 8 ans, les gains rachetés sont soumis au PFU de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif si celui-ci s’avère plus avantageux compte tenu de votre tranche marginale d’imposition. Après 8 ans, un abattement annuel s’applique sur les gains retirés : 4 600 euros pour une personne seule, 9 200 euros pour un couple soumis à imposition commune. Au-delà de cet abattement, le taux d’imposition tombe à 7,5 % pour les versements inférieurs à 150 000 euros, contre 12,8 % au-delà de ce seuil. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent quant à eux sur la totalité des gains, abattement ou non. Prenons un exemple concret. Un couple avec un contrat de plus de 8 ans, alimenté par 120 000 euros de versements, retire 12 000 euros de gains dans l’année. L’abattement de 9 200 euros s’impute en premier : il ne reste que 2 800 euros imposables à 7,5 %, soit 210 euros d’impôt sur le
Investir en Nue-Propriété : Avantages, Fiscalité et Cas Pratique
Fiscalité, Patrimoine 24 août 2026 Investir dans la nue-propriété : avantages, fiscalité et cas pratique Un bien acheté 30 à 40 % moins cher que sa valeur réelle, sans loyer à déclarer pendant quinze ans et exclu de l’assiette de l’IFI. Sur le papier, l’investissement en nue-propriété ressemble presque trop à un bon plan. Il ne l’est pourtant ni pour tout le monde, ni dans n’importe quelles conditions. Ce mécanisme, hérité du droit civil français, séduit de plus en plus de contribuables fortement imposés qui cherchent à investir dans l’immobilier sans alourdir leur fiscalité courante. Encore faut il comprendre ce qui se joue réellement derrière la décote, savoir ce que l’administration fiscale accepte ou refuse, et connaître les pièges d’un marché secondaire plus étroit qu’on ne l’imagine. Cet article détaille le fonctionnement de la nue-propriété, ses avantages fiscaux concrets, ses limites, et propose un cas chiffré pour objectiver la décision. Qu’est-ce que la nue-propriété ? La nue-propriété est l’un des deux droits qui composent la pleine propriété d’un bien, l’autre étant l’usufruit. Le nu-propriétaire détient le bien, mais ne peut ni l’occuper ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit n’est pas éteint. L’usufruitier, de son côté, a le droit d’usage et de jouissance : il habite le logement ou en perçoit les loyers. Ce démembrement de propriété peut naître de deux façons. De manière viagère, lorsqu’un propriétaire donne la nue-propriété de son bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès. C’est l’outil de transmission le plus ancien du droit français. De manière temporaire, dans le cadre d’un investissement organisé. Un promoteur ou une société de gestion vend la nue-propriété à un investisseur particulier pour une durée fixée à l’avance (le plus souvent 15 à 20 ans), pendant que l’usufruit est cédé à un bailleur social ou institutionnel qui gère et loue le bien. C’est cette seconde forme, le démembrement temporaire, qui intéresse les investisseurs en quête de diversification et d’optimisation fiscale. Au terme convenu dans l’acte notarié, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans droits à payer ni formalité supplémentaire. Comment fonctionne concrètement l’achat en nue-propriété ? Le principe repose sur une équation simple. La valeur du bien est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit selon un barème économique fixé par la société de gestion, ou selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts pour certains actes. Sur des opérations de démembrement immobilier portant sur 15 à 20 ans, la décote se situe généralement entre 30 et 40 % en 2026, parfois davantage selon la durée retenue et le taux de distribution attendu. Un logement affiché à 300 000 € en pleine propriété peut ainsi être acquis en nue-propriété pour 180 000 à 195 000 €. Pendant toute la durée du démembrement, l’investisseur ne perçoit aucun loyer. C’est l’usufruitier, souvent un bailleur institutionnel dans le cadre d’un programme d’usufruit locatif social, qui encaisse les revenus locatifs, entretient le bien et assume les grosses réparations prévues à l’acte. Le nu-propriétaire n’a donc ni gestion locative, ni vacance à gérer, ni charges courantes à supporter. Ce montage se retrouve aussi sur des parts de SCPI en nue-propriété, une alternative plus liquide et plus accessible pour les investisseurs qui ne souhaitent pas porter un bien physique. Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété ? C’est l’argument central du montage, et il mérite d’être détaillé point par point. Aucune fiscalité sur les revenus pendant le démembrement. Puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, il ne déclare aucun revenu foncier. Pour un contribuable à la tranche marginale d’imposition de 41 %, soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, cela représente une économie fiscale directe sur chaque euro de loyer qu’il n’a pas à déclarer, alors qu’un investissement locatif classique aurait amputé ce rendement de plus de la moitié. L’exclusion de l’assiette de l’IFI. C’est le second pilier de l’attractivité du montage pour les patrimoines proches ou au dessus du seuil de 1,3 million d’euros. L’article 968 du Code général des impôts prévoit que c’est l’usufruitier qui déclare la valeur du bien en pleine propriété à l’impôt sur la fortune immobilière, et non le nu-propriétaire. Concrètement, un investisseur qui achète 180 000 € de nue-propriété représentant un bien de 300 000 € en pleine propriété ne déclare rien du tout à l’IFI sur cet actif, pendant toute la durée du démembrement. Cet avantage reste temporaire. À l’extinction de l’usufruit, le bien réintègre le patrimoine du nu-propriétaire à sa pleine valeur et redevient donc potentiellement taxable à l’IFI si le patrimoine net immobilier du foyer dépasse le seuil applicable à ce moment là. Une plus-value calculée sur le prix d’acquisition réduit. En cas de revente après reconstitution de la pleine propriété, la plus value immobilière se calcule à partir du prix payé pour la nue-propriété, et non de la valeur théorique du bien en pleine propriété au moment de l’achat. Associée aux abattements pour durée de détention, cette base réduite peut aboutir à une fiscalité de sortie très allégée, voire nulle après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un outil de transmission efficace. Dans sa version viagère, la donation de nue-propriété permet de transmettre un bien à ses enfants en ne payant des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété, généralement bien inférieure à la valeur en pleine propriété selon le barème de l’usufruit économique lié à l’âge du donateur. Le survivant récupère ensuite l’usufruit sans fiscalité supplémentaire au décès. Cas pratique : simulation chiffrée sur 15 ans Prenons l’exemple d’un dirigeant de 52 ans, imposé à la tranche marginale de 41 %, redevable de l’IFI, qui dispose de 200 000 € d’épargne disponible et hésite entre un investissement locatif classique et un achat en nue-propriété. Option 1 : investissement locatif classique. Il achète un bien de 200 000 € en pleine propriété, le loue, et perçoit environ 8 000 € de loyers bruts annuels. Après TMI et prélèvements sociaux,
Déficit foncier : réduire ses impôts avec l’immobilier ancien
Fiscalité, Patrimoine 27 juillet 2026 Déficit foncier : comment réduire ses impôts avec l’immobilier ancien Un propriétaire bailleur qui rénove un appartement ancien peut, la même année, faire baisser l’impôt sur ses salaires. Ce n’est pas une astuce de niche fiscale, c’est un mécanisme du code général des impôts qui existe depuis des décennies : le déficit foncier. Et pourtant, une grande partie des investisseurs en location nue passent à côté, faute de bien comprendre comment l’activer. Si vous détenez ou envisagez d’acheter un bien locatif à rénover, comprendre ce dispositif peut changer la rentabilité réelle de votre opération. Voici comment il fonctionne, ce qu’il permet de déduire, et dans quels cas il devient particulièrement puissant. Qu’est ce que le déficit foncier ? Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles liées à un bien locatif dépassent les loyers encaissés sur cette même année. Concrètement, si vous percevez 9 000 euros de loyers et que vous engagez 25 000 euros de travaux, taxe foncière et frais de gestion compris, votre résultat foncier est négatif de 16 000 euros. Ce déficit ne reste pas sans effet. Une partie vient s’imputer directement sur votre revenu global, c’est à dire sur l’ensemble de vos revenus imposables : salaires, bénéfices professionnels, pensions. C’est ce qui rend le mécanisme si intéressant pour les dirigeants et cadres fortement imposés. Contrairement à une réduction d’impôt classique, il ne s’agit pas d’un avantage plafonné par le fameux plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros. C’est une charge déductible, pas un cadeau fiscal soumis à quota. Le principe repose sur une logique simple : l’État accepte de partager le coût de vos travaux, à travers une baisse d’impôt, en échange d’un engagement de location durable du bien. Comment se calcule le déficit foncier ? Le calcul part du résultat foncier, obtenu en soustrayant les charges déductibles des loyers bruts perçus dans l’année. Parmi les charges qui comptent : les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration la taxe foncière les primes d’assurance propriétaire non occupant les frais de gestion et honoraires d’agence les intérêts d’emprunt les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire Une nuance mérite d’être posée ici, car elle change tout dans la pratique : les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Seule la fraction du déficit qui provient des autres charges (travaux, taxe foncière, assurance, gestion) peut venir réduire votre revenu global. C’est une distinction que beaucoup d’investisseurs découvrent trop tard, au moment de la déclaration. Le plafond de 10 700 euros, et le cas particulier des passoires thermiques C’est le chiffre à retenir : le déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 euros par an. Au delà, le surplus n’est pas perdu, il se reporte, mais sur un autre poste, comme on le verra plus loin. Un régime plus favorable existe pour la rénovation énergétique d’un bien classé passoire thermique (étiquette E, F ou G au DPE). Depuis 2023, un plafond doublé, porté à 21 400 euros, s’applique lorsque les travaux permettent au logement de sortir du statut de passoire et d’atteindre au moins la classe D. La loi de finances pour 2026 a prorogé ce dispositif de rehaussement pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Les conditions restent strictes : devis daté, DPE avant et après travaux, et nature des travaux limitée à l’isolation, au chauffage performant ou à la ventilation. Certaines évolutions récentes du texte budgétaire recentrent aussi l’avantage majoré sur les logements les plus énergivores, donc mieux vaut vérifier au cas par cas avec un conseiller la version applicable à votre situation avant d’engager les travaux. Dans les deux cas, ce plafond concerne uniquement l’imputation sur le revenu global. Les travaux déductibles ne sont pas limités en montant, seule leur imputation sur vos autres revenus l’est. Quels travaux sont réellement déductibles ? C’est souvent là que le bât blesse. L’administration fiscale distingue trois catégories de travaux, et une seule ouvre droit au déficit foncier. Déductibles : les travaux d’entretien (ravalement, remise en état de la plomberie ou de l’électricité), de réparation, et d’amélioration du confort sans agrandissement (isolation, nouvelle chaudière, mise aux normes de sécurité, ascenseur). Non déductibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Casser un mur pour créer une pièce supplémentaire, surélever une maison, transformer un garage en chambre avec reprise de fondation, tout cela s’ajoute au prix d’achat du bien et ne joue que sur le calcul de la plus value future, pas sur votre impôt de l’année. La ligne de partage n’est pas toujours évidente sur un chantier réel. Rénover une salle de bains est déductible tant que la surface et la structure du logement ne changent pas. Ce sont précisément ces zones grises qui justifient, avant tout devis signé, un point avec un professionnel pour sécuriser le montage. Le report sur 10 ans, un levier souvent sous utilisé Quand le déficit dépasse le plafond de 10 700 euros (ou 21 400 euros selon le cas), l’excédent n’est pas perdu. Il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et vient donc neutraliser vos loyers futurs jusqu’à extinction du stock, ou jusqu’à la dixième année, au delà de laquelle la fraction non consommée disparaît définitivement. Cette mécanique change la façon d’aborder un chantier important. Un propriétaire qui engage 40 000 euros de travaux sur un bien qui génère 12 000 euros de loyers annuels peut imputer 10 700 euros sur son revenu global dès la première année, puis reporter le solde pour effacer ses revenus fonciers pendant plusieurs années. Résultat : une fiscalité locative proche de zéro sur une longue période, en plus de la baisse d’impôt immédiate. Les conditions à respecter pour ne pas perdre l’avantage Le déficit foncier n’est pas un dispositif accessible à toutes les configurations locatives. Trois conditions cadrent son usage : Le bien doit être loué nu, c’est à dire vide de meubles. La location meublée relève du régime BIC et non du
Dividendes ou Salaire Dirigeant 2026 : Quel Arbitrage Choisir ?
Entreprise, Fiscalité 20 juillet 2026 Dividendes ou salaire : quelle rémunération optimale pour le dirigeant en 2026 ? Un arbitrage qui ne se pose plus dans les mêmes termes Pendant des années, la règle était presque automatique. Un dirigeant se versait un salaire minimal pour couvrir ses charges courantes, et le reste passait en dividendes, taxés à 30 % via le PFU. Ce réflexe méritait d’être questionné en 2025. Il doit désormais être recalculé en 2026. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 1,4 point. Résultat, la flat tax sur les dividendes passe de 30 % à 31,4 % pour la majorité des revenus financiers, dividendes compris. Ce n’est pas un simple ajustement cosmétique. Sur une distribution de 50 000 euros, cela représente 700 euros de charge fiscale supplémentaire par rapport à l’an dernier, avant même de parler de la contribution différentielle sur les hauts revenus, qui vient encore rebattre les cartes pour certains profils. Alors, dividendes ou salaire dirigeant, quelle option choisir en 2026 ? La réponse dépend de votre statut juridique, de votre tranche marginale d’imposition, de vos besoins de trésorerie personnelle et de votre horizon patrimonial. Il n’existe pas de bonne réponse universelle, seulement une réponse adaptée à votre situation. Pourquoi l’équation a changé en 2026 ? Trois évolutions récentes expliquent pourquoi l’arbitrage entre rémunération dirigeant et distribution de dividendes mérite d’être recalculé cette année. La première, déjà évoquée, c’est la hausse de la CSG sur les revenus du capital. Le taux global des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à 18,6 % pour les dividendes perçus sur un compte-titres ordinaire, ce qui porte le PFU à 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu plus 18,6 % de prélèvements sociaux). Bonne nouvelle au passage, l’assurance vie échappe à cette hausse et conserve un taux global de 30 %, ce qui en fait un outil de diversification patrimoniale d’autant plus pertinent pour un dirigeant qui cherche à loger une partie de son épargne hors de l’entreprise. La deuxième évolution, c’est la prorogation de la contribution différentielle sur les hauts revenus, la fameuse CDHR, pour les revenus de 2026. Ce mécanisme garantit un taux d’imposition minimal de 20 % pour les foyers les plus aisés, tous revenus confondus. Concrètement, un dirigeant qui optimisait fortement sa fiscalité en misant sur la flat tax pour ses dividendes peut se retrouver rattrapé par un complément d’impôt s’il n’atteint pas ce seuil plancher. L’avantage historique des dividendes s’érode donc mécaniquement pour les très hauts revenus. La troisième évolution est plus technique mais tout aussi structurante. Depuis la loi de finances 2026, l’option pour le PFU n’est plus totalement figée. Le contribuable conserve la possibilité de basculer vers le barème progressif, avec son abattement de 40 % sur les dividendes, et peut même revenir sur son choix dans le délai de réclamation. Cette flexibilité change la façon dont on doit penser sa stratégie de rémunération dirigeant, puisqu’une erreur d’arbitrage n’est plus forcément irréversible. Le salaire de dirigeant, comment ça fonctionne concrètement ? Le traitement social du salaire dépend entièrement de votre statut juridique, et les écarts sont considérables. Le président de SAS ou SASU relève du régime assimilé salarié. Il cotise à peu près comme un cadre du privé, avec un coût employeur qui représente environ 75 à 80 % du salaire net versé. C’est cher, mais cela ouvre des droits sociaux complets : retraite, prévoyance, assurance chômage sous conditions, couverture maladie alignée sur le régime général. Le gérant majoritaire de SARL ou l’associé unique d’EURL relève au contraire du régime des travailleurs non salariés, le fameux statut TNS. Les cotisations sociales y sont nettement plus légères, autour de 45 % de la rémunération brute. En contrepartie, la protection sociale est moins généreuse, notamment sur la prévoyance et les indemnités journalières, ce qui explique pourquoi ce sujet revient si souvent chez les dirigeants qui nous consultent sur leur protection du dirigeant. Dans les deux cas, le salaire présente un avantage que les dividendes n’offrent jamais, il valide des trimestres de retraite et construit des droits sociaux année après année. Un dirigeant qui se rémunère exclusivement en dividendes se prépare, sans le vouloir, une retraite quasiment nulle. Les dividendes en 2026, quelle fiscalité selon votre statut ? C’est ici que les règles divergent le plus fortement selon la forme juridique de votre société. En SAS ou SASU, la totalité des dividendes versés au président associé est soumise au PFU, sans aucune cotisation sociale, quel que soit le montant distribué. C’est l’un des grands attraits de ce statut. Sur 30 000 euros de dividendes bruts perçus en 2026, la charge fiscale s’élève à 9 420 euros au titre du PFU à 31,4 %, sans ponction sociale supplémentaire. La contrepartie, déjà mentionnée, est que ces sommes ne génèrent aucun droit à la retraite ni à la couverture maladie. En SARL ou EURL, la règle est plus complexe. Seule la fraction des dividendes inférieure ou égale à 10 % du capital social, augmenté des primes d’émission et des sommes laissées en compte courant d’associé, relève du PFU classique. Au-delà de ce seuil, la fraction excédentaire est requalifiée et soumise aux cotisations sociales TNS, dont le taux global avoisine 45 %. Avec un capital social de 10 000 euros par exemple, seuls 1 000 euros de dividendes échappent aux cotisations TNS. Tout le reste supporte une charge sociale proche de celle du salaire. Un levier existe pour desserrer cette contrainte, augmenter la base des 10 % en alimentant le compte courant d’associé. Bien dosée, cette stratégie peut faire basculer plusieurs milliers d’euros de dividendes de la fiscalité TNS vers la flat tax, une piste que nous explorons systématiquement avec les gérants de SARL que nous accompagnons. Salaire ou dividendes, un comparatif chiffré Prenons un cas concret. Un dirigeant de SASU, célibataire, perçoit un salaire annuel de 40 000 euros et sa tranche marginale d’imposition atteint 30 %. S’il ajoute 50 000 euros de dividendes
Comment Ouvrir un PER en 2026 : Guide et Fiscalité | ARTES Patrimoine
Fiscalité 13 juillet 2026 Comment ouvrir un PER : guide pas à pas et fiscalité Un versement de 5 000 € sur un PER en fin d’année peut faire économiser jusqu’à 2 250 € d’impôt sur le revenu à un contribuable dans la tranche à 45 %. C’est ce mécanisme, simple sur le papier mais souvent mal exploité, qui pousse chaque année davantage de salariés, d’indépendants et de dirigeants à ouvrir un PER. Pourtant, entre le choix de l’établissement, le calcul du plafond de déduction et les nouvelles règles issues de la loi de finances 2026, la démarche soulève encore beaucoup de questions. Ce guide détaille, étape par étape, comment ouvrir un plan d’épargne retraite, quels documents préparer, et comment fonctionne sa fiscalité aujourd’hui. Qu’est-ce qu’un PER et à quoi sert-il ? Le plan d’épargne retraite (PER) est un produit d’épargne à long terme créé par la loi Pacte de 2019. Il remplace progressivement les anciens contrats (PERP, Madelin, article 83, PERCO) tout en conservant leurs avantages fiscaux. Le principe est simple : vous versez de l’argent pendant votre vie active, ces sommes sont investies sur des supports financiers, et vous les récupérez à la retraite sous forme de capital, de rente, ou d’un mélange des deux. En contrepartie du blocage de l’épargne jusqu’à la retraite (sauf cas de déblocage anticipé), l’État accorde un avantage fiscal à l’entrée : chaque versement volontaire peut être déduit de votre revenu imposable, dans la limite d’un plafond annuel. Le PER se décline en trois compartiments : le PER individuel (PERin), ouvert à tous, le PER d’entreprise collectif, et le PER d’entreprise obligatoire. Cet article se concentre sur le PER individuel, celui que l’on ouvre soi-même, sans passer par un employeur. Qui peut ouvrir un PER individuel ? Aucune condition de statut professionnel ni de revenu minimum n’est exigée. Depuis le 1er janvier 2024, il faut simplement être majeur pour souscrire un PER individuel. Concrètement, cela concerne : les salariés du privé et les fonctionnaires ; les travailleurs non salariés (TNS), professions libérales et chefs d’entreprise ; les demandeurs d’emploi et les personnes sans activité ; les retraités, qui peuvent continuer à alimenter un PER, avec une nuance fiscale importante détaillée plus bas. Un dirigeant d’entreprise a donc tout intérêt à examiner cette option au même titre qu’un salarié, mais avec un calcul de plafond différent, plus favorable dans son cas. Comment ouvrir un PER : le guide étape par étape Étape 1 : définir vos objectifs et votre horizon de placement Avant même de comparer les contrats, posez-vous la question de l’usage prévu : simple complément de retraite, réduction d’impôt ponctuelle liée à une année de revenus élevés, ou stratégie de transmission patrimoniale. Cette réponse oriente le choix du mode de gestion et la répartition entre fonds en euros et unités de compte. Étape 2 : choisir l’établissement et le contrat Trois familles d’acteurs proposent des PER individuels : les banques traditionnelles, les compagnies d’assurance, et les plateformes en ligne ou les cabinets de conseil en gestion de patrimoine. Les critères de comparaison à examiner de près sont les frais d’entrée, les frais de gestion annuels, la diversité des supports d’investissement disponibles et la qualité de la gestion pilotée proposée par défaut. Un accompagnement par un conseiller permet souvent d’éviter les contrats aux frais élevés ou aux supports mal adaptés à votre profil de risque. Étape 3 : choisir le mode de gestion Deux options s’offrent à vous. La gestion pilotée, qui ajuste automatiquement la répartition de votre épargne selon votre horizon de départ à la retraite (plus dynamique au début, plus prudente à l’approche de l’échéance). Et la gestion libre, où vous sélectionnez vous-même vos supports. La gestion pilotée est le mode par défaut sur la plupart des contrats, et elle convient à la majorité des épargnants qui ne souhaitent pas suivre les marchés au quotidien. Étape 4 : constituer le dossier de souscription Une fois le contrat sélectionné, il faut remplir le formulaire d’adhésion et fournir les pièces justificatives demandées par l’organisme. Étape 5 : signer et effectuer le versement initial La signature peut se faire électroniquement pour la plupart des contrats en ligne. Un versement initial est généralement requis à l’ouverture, son montant minimum variant selon les établissements, de quelques centaines d’euros pour les plateformes digitales à des montants plus élevés chez certains assureurs traditionnels. Étape 6 : programmer vos versements et suivre votre épargne Vous pouvez ensuite alimenter votre PER par des versements ponctuels ou programmés, selon votre capacité d’épargne. Un suivi régulier permet d’ajuster la répartition de vos investissements à mesure que votre horizon de retraite se rapproche. Quels documents fournir pour ouvrir un PER ? Le dossier de souscription demande généralement : une pièce d’identité en cours de validité (carte nationale d’identité, passeport ou titre de séjour) ; un justificatif de domicile récent ; un relevé d’identité bancaire (RIB) ; selon les établissements, un justificatif de revenus, notamment pour les indépendants dont le plafond de déduction dépend directement des bénéfices professionnels. Les contrats souscrits en ligne permettent le plus souvent de téléverser ces documents directement depuis un espace sécurisé, ce qui accélère nettement le délai d’ouverture par rapport à un rendez-vous en agence. Quelle fiscalité du PER en 2026 ? C’est le point que les épargnants comprennent le moins bien, et pourtant c’est celui qui détermine l’intérêt réel du produit. Le plafond de déduction fiscale Chaque versement volontaire peut être déduit de votre revenu imposable, dans la limite d’un plafond de déduction fiscale calculé individuellement et indiqué sur votre avis d’imposition, à la rubrique « Plafond épargne retraite ». Ce plafond dépend du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS), fixé à 48 060 € pour 2026, en hausse de 2 % par rapport à 2025. Pour un salarié, le plafond de déduction 2026 correspond au plus élevé des deux montants suivants : 10 % des revenus professionnels nets de l’année précédente, dans la limite de huit fois le PASS, soit un maximum autour de 37
Défiscalisation 2026 : quelles solutions selon votre profil fiscal ?
Fiscalité 7 juillet 2026 Défiscalisation 2026 : quelles solutions selon votre profil fiscal ? Le 20 février 2026, la loi de finances a rebattu les cartes de la défiscalisation 2026. Le Pinel est mort depuis un an, les FCPI classiques viennent de perdre leur avantage fiscal du jour au lendemain, et un nouveau dispositif immobilier, le Jeanbrun, prend la place laissée vacante. Si vous avez mis votre stratégie fiscale de côté en attendant d’y voir plus clair, c’est le bon moment pour vous y remettre. Une chose ne change pas d’une année sur l’autre : la meilleure solution de défiscalisation n’est jamais la même pour tout le monde, quoi qu’en disent certains guides génériques. Un dirigeant fortement imposé, un cadre qui prépare sa retraite et un couple soumis à l’IFI n’ont pas grand chose à gagner aux mêmes dispositifs, et leur conseiller la même chose serait une erreur. C’est l’objet de cet article, vous aider à repérer, selon votre situation, les leviers qui ont vraiment du sens cette année. Comprendre les bases avant de choisir un dispositif Avant de comparer les outils, il faut comprendre ce qu’on compare. Trois mécanismes coexistent en droit fiscal français, et ils ne se valent pas. La réduction d’impôt vient en déduction directe de l’impôt à payer. Investissez dans un dispositif Malraux ou au capital d’une PME éligible à l’IR-PME, et le montant obtenu s’impute sur votre feuille d’imposition, euro pour euro, dans la limite du taux prévu. La déduction d’impôt agit plus en amont : elle réduit le revenu imposable avant même le calcul de l’impôt. C’est le principe du PER, dont chaque versement vient diminuer l’assiette sur laquelle votre taux marginal d’imposition s’applique. Le crédit d’impôt, enfin, est le plus favorable des trois puisqu’il est remboursé même si vous n’êtes pas imposable. Il reste toutefois marginal pour les stratégies patrimoniales et concerne surtout l’emploi à domicile ou la garde d’enfants. Un point de vigilance mérite d’être posé tout de suite : la plupart de ces avantages sont soumis au plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par foyer et par an (18 000 euros pour les investissements outre mer ou en SOFICA). Au delà, l’avantage fiscal est perdu, sauf exceptions notables. Le PER, la loi Malraux, le déficit foncier ou les dons aux œuvres échappent totalement à ce plafond, ce qui en fait des outils particulièrement puissants pour les contribuables déjà proches de la limite. Ce qui change concrètement avec la loi de finances 2026 Trois évolutions structurent le paysage cette année. D’abord, la fin programmée des FCPI classiques. Depuis les versements réalisés à compter du 21 février 2026, seuls les fonds investis dans de jeunes entreprises innovantes (JEI, JEC, JEII) ouvrent encore droit à une réduction d’impôt, à hauteur de 30 % du montant investi, dans la limite de 75 000 euros pour une personne seule et 150 000 euros pour un couple. Ensuite, l’arrivée du dispositif Jeanbrun, aussi appelé Relance Logement. Il remplace définitivement le Pinel avec une logique très différente : plutôt qu’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, le bailleur en location nue peut désormais amortir chaque année entre 3,5 % et 5,5 % de 80 % de la valeur du logement, dans la limite de 8 000 à 12 000 euros selon le niveau de loyer pratiqué. Aucun zonage géographique ne s’applique, ce qui ouvre le dispositif aux villes moyennes autant qu’aux grandes métropoles. Enfin, le PER évolue sur deux points. Le report des plafonds de versement non utilisés passe de 3 à 5 ans, ce qui laisse plus de marge de manœuvre pour lisser ses versements dans le temps. En contrepartie, les versements effectués après 70 ans ne sont plus déductibles. Vous êtes dirigeant ou profession libérale fortement imposé Pour un chef d’entreprise ou un professionnel libéral dont le taux marginal d’imposition frôle ou dépasse 41 %, la question n’est presque jamais de savoir s’il faut défiscaliser. Elle est plutôt de savoir dans quel ordre activer les leviers, et c’est là que beaucoup de stratégies bricolées seul finissent par coûter cher. Le PER reste souvent le point de départ, précisément parce qu’il échappe au plafonnement des niches fiscales. Un versement de 10 000 euros pour un dirigeant à la tranche à 41 % génère 4 100 euros d’économie immédiate, sans entamer la moindre marge sur les autres dispositifs. Vient ensuite l’IR-PME, pour ceux qui souhaitent orienter une partie de leur épargne vers l’économie réelle. La réduction d’impôt varie de 18 % à 50 % selon le type de structure financée (PME classique, entreprise ESUS, jeune entreprise innovante), avec un plafond d’investissement de 50 000 euros pour une personne seule. Attention toutefois, ce dispositif entre bien dans le plafond des 10 000 euros de niches fiscales. Pour les dirigeants qui envisagent une cession ou une transmission d’entreprise, le Pacte Dutreil reste l’outil de référence pour alléger les droits de mutation lors d’une donation ou succession de titres, avec une exonération pouvant atteindre 75 % de la valeur transmise sous conditions d’engagement de conservation. C’est précisément le type d’arbitrage que traite la page Optimisation Fiscale d’ARTES Patrimoine, où l’ordre dans lequel activer les dispositifs compte souvent autant que le choix des dispositifs eux mêmes. Vous voulez vous constituer un patrimoine immobilier Ici, l’année 2026 rebat vraiment les cartes, et pas seulement sur le papier. Le dispositif Jeanbrun s’impose comme la référence pour un investissement locatif neuf, avec son mécanisme d’amortissement sans zonage géographique. Ce n’est pas un cadeau sans contrepartie pour autant : engagement de location nue de 9 ans, loyers plafonnés entre 15 % et 45 % sous le marché selon le type de logement (social, intermédiaire ou très social), et interdiction de louer à un membre du foyer fiscal. Un investisseur pressé qui saute cette étape de vérification risque une remise en cause de l’avantage fiscal en cours de route. Pour l’ancien avec travaux, le déficit foncier garde toute sa pertinence, avec un plafond d’imputation sur le revenu global porté à 21 400
Assurance vie : fonctionnement, avantages et fiscalité expliqués simplement
Assurance vie, Fiscalité 15 juin 2026 Assurance vie : fonctionnement, avantages et fiscalité expliqués simplement Plus de 2 100 milliards d’euros. C’est l’encours total de l’assurance vie en France à début 2026. Aucun autre placement ne concentre autant d’épargne dans notre pays. Pourtant, beaucoup d’épargnants qui détiennent un contrat ne savent pas vraiment comment il fonctionne, ni ce que la fiscalité leur réserve au moment de récupérer leur argent. Ce guide démystifie l’assurance vie, son fonctionnement, ses vrais avantages et ses règles fiscales en vigueur cette année. Sans jargon inutile. Qu’est-ce que l’assurance vie, concrètement ? L’assurance vie n’est pas une assurance au sens classique du terme. Ce n’est pas non plus un simple livret d’épargne. C’est une enveloppe juridique et fiscale dans laquelle vous placez de l’argent, avec la possibilité de le faire fructifier sur différents supports, d’y accéder à tout moment, et de le transmettre à des personnes de votre choix dans des conditions fiscalement avantageuses. Concrètement, vous signez un contrat auprès d’un assureur. Vous versez des primes, librement et sans plafond. Votre argent est investi sur un ou plusieurs supports. Et vous récupérez votre capital, plus les gains générés, quand vous le souhaitez. À votre décès, les sommes présentes sur le contrat sont transmises aux bénéficiaires que vous avez désignés, en dehors des règles classiques de succession. C’est cette triple utilité, épargne, préparation de la retraite, et outil de transmission, qui explique son succès durable auprès des Français. Fonctionnement de l’assurance vie : les mécanismes de base Les versements Vous pouvez alimenter votre contrat à votre rythme : versement initial unique, versements programmés mensuels, ou apports ponctuels. Il n’y a pas de plafond légal. Vous restez libre. Les supports d’investissement Votre argent peut être placé sur : Le fonds en euros : capital garanti, intérêts définitivement acquis chaque année. Les rendements restent modestes mais la sécurité est totale. Les unités de compte (UC) : supports investis sur les marchés financiers (actions, obligations, immobilier, fonds diversifiés). Le capital n’est pas garanti, mais le potentiel de gain est supérieur. Les contrats multi supports : une combinaison des deux, adaptée à votre profil de risque. La répartition entre fonds en euros et unités de compte s’ajuste selon votre tolérance au risque et votre horizon de placement. Plus vous avez de temps devant vous, plus il est généralement pertinent d’accepter une part d’unités de compte. Les rachats Récupérer son argent s’appelle un « rachat » en langage assurantiel. Vous pouvez effectuer un rachat partiel (retirer une partie) ou un rachat total (clôturer le contrat). Le contrat reste ouvert après un rachat partiel, votre épargne continue de fructifier et vous pouvez continuer à verser. Lors d’un rachat, seule la fraction correspondant aux gains est imposée, jamais le capital que vous avez versé. L’avance Option non négligeable et souvent oubliée, qui permet lorsqu’on a un besoin temporaire de trésorerie de bénéficier d’une avance. Gros avantage vous récupérez une somme et votre contrat continue de travailler sur la totalité du capital. Les avantages de l’assurance vie : ce qui la distingue vraiment La souplesse totale Contrairement à une idée reçue, l’assurance vie n’est pas bloquée pendant 8 ans. Vous pouvez récupérer votre argent à tout moment. La durée de 8 ans est un seuil fiscal, pas un blocage légal. Avant 8 ans, la fiscalité est moins favorable. Après, elle devient nettement plus intéressante. La capitalisation fiscale Tant que vous ne retirez pas d’argent, il n’y a aucune imposition. Les gains restent capitalisés dans le contrat sans impôt. Cet effet de capitalisation dans un cadre fiscal neutre est l’un des atouts majeurs de l’enveloppe, surtout sur le long terme. Attention les cotisations sociales des intérêts du fond euros sont prélevées au fil de l’eau. La clause bénéficiaire, une arme patrimoniale Vous désignez librement qui recevra le capital à votre décès : conjoint, enfants, petits-enfants, ami, association. Sur le plan civil, les capitaux décès ne font pas partie de la succession de l’assuré, sauf primes manifestement exagérées. Cela signifie que vous pouvez transmettre des sommes importantes à des personnes de votre choix, sans passer par les règles d’héritage classiques. Attention : une clause bénéficiaire mal rédigée ou oubliée peut faire basculer tout le capital dans la succession ordinaire, et la fiscalité devient alors beaucoup moins favorable. C’est un point que beaucoup de détenteurs de contrats négligent. Fiscalité de l’assurance vie en 2026 : ce qu’il faut savoir Pendant la vie du contrat : pas d’impôt tant que vous ne retirez pas Aucune imposition n’est due sur les gains accumulés tant qu’ils restent dans le contrat. Vous ne payez que lorsque vous effectuez un rachat. C’est l’un des piliers de l’attractivité du placement. Avant 8 ans : le prélèvement forfaitaire unique (PFU) Les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’option pour le barème progressif peut être intéressante si votre taux marginal d’imposition est inférieur à 12,8 %, mais elle reste rarement avantageuse pour la plupart des épargnants. Point notable en 2026 : l’assurance vie est exclue de l’augmentation du taux des contributions sociales, ce qui signifie que le PFU reste à 30 % (contre 31,4 % pour le PEA ou le compte-titres ordinaire), les prélèvements sociaux demeurant à 17,2 %. Après 8 ans : la fiscalité allégée, le vrai avantage C’est là que l’assurance vie prend tout son sens fiscal. Deux avantages s’accumulent : Un abattement annuel sur les gains : Après 8 ans, les gains issus des rachats bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple soumis à imposition commune. Un taux réduit pour les versements inférieurs à 150 000 € : Après 8 ans de détention, le taux d’impôt sur le revenu passe à 7,5 % (au lieu de 12,8 %) pour les versements n’excédant pas 150 000 euros. La taxation globale passe ainsi
IFI et impôt sur la fortune improductive : ce que les épargnants doivent vraiment savoir en 2026
Fiscalité, Patrimoine 8 juin 2026 IFI et impôt sur la fortune improductive : ce que les épargnants doivent vraiment savoir en 2026 En 2026, l’IFI impôt fortune improductive est l’un des sujets fiscaux les plus commentés, les plus mal compris, et parfois les plus mal relayés dans la presse spécialisée. La faute à un débat parlementaire touffu, à des versions contradictoires du projet de loi de finances, et à une confusion fréquente entre ce qui a été voté en commission et ce qui est effectivement en vigueur. La réalité est plus simple qu’il n’y paraît : l’impôt sur la fortune improductive a été débattu mais non adopté dans sa version finale. La loi de finances pour 2026, considérée comme adoptée après recours à l’article 49.3, ne retient pas la mise en place de l’IFI improductif tel qu’envisagé dans les premières versions du PLF. L’IFI actuel reste donc inchangé. Ce guide clarifie ce que vous devez comprendre : le régime applicable aujourd’hui, les propositions de réforme qui ont agité les parlementaires, et les leviers d’optimisation concrets à connaître. Qu’est-ce que l’IFI ? Rappel du cadre fiscal en vigueur L’impôt sur la fortune immobilière existe depuis le 1er janvier 2018, en remplacement de l’ISF. Son périmètre est beaucoup plus restreint. Avec l’IFI, les actifs financiers, bijoux, œuvres d’art et autres éléments du patrimoine mobilier ne sont plus pris en compte dans le calcul, comme cela pouvait être le cas avec l’ISF. Seul le patrimoine immobilier net taxable est visé. Dans le cadre de l’IFI, sont pris en compte maisons, appartements, garages, parkings, caves et autres dépendances à usage personnel ou mis en location. Les bâtiments classés monuments historiques ainsi que les biens en cours de construction entrent également dans le patrimoine immobilier. Les terrains à bâtir et les terres agricoles et forestières sont également retenus par l’administration fiscale dans le calcul de l’IFI. En 2024, l’IFI a généré 2,2 milliards d’euros de recettes pour 186 000 foyers fiscaux, un niveau significativement inférieur aux 4,2 milliards collectés via l’ISF en 2017. Ce chiffre illustre à quel point la base taxable a été réduite depuis la réforme. Mais il explique aussi pourquoi certains parlementaires ont cherché à l’élargir. Qui est concerné par l’IFI en 2026 ? Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 euros. Cette valeur s’apprécie au niveau du foyer fiscal et prend en compte tous les actifs immobiliers détenus par les personnes le composant. Le seuil IFI 2026 reste donc fixé à 1,3 million d’euros. Rien n’a changé sur ce point, malgré les discussions parlementaires de l’automne 2025. Un point important à noter : détenir de l’immobilier via une structure ne garantit aucune exonération. Détenir de l’immobilier via une SCI, une SARL de famille ou des parts de SCPI n’exonère pas de l’IFI. Les parts sont incluses dans l’assiette à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers imposables. La SCI n’est pas une solution d’optimisation IFI en elle-même. En revanche, les biens immobiliers nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle principale, dans le secteur industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral, sont exonérés d’IFI. Le barème progressif de l’IFI : comment se calcule votre impôt Le barème IFI comporte six tranches avec des taux allant de 0 % à 1,5 %. Le calcul s’effectue tranche par tranche, comme pour l’impôt sur le revenu, ce qui signifie que seule la fraction de patrimoine située dans chaque tranche est imposée au taux correspondant. Le seuil d’imposition à l’IFI correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 euros. Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 euros et 1 400 000 euros, un système de décote permet d’atténuer l’impôt. Le montant de la décote est égal à 17 500 moins 1,25 fois le montant du patrimoine net taxable. Ce mécanisme de décote existe pour éviter les effets de seuil trop brutaux. Un foyer avec 1 310 000 euros de patrimoine net ne paie pas le même montant qu’un foyer à 1 400 000 euros, même si tous deux sont techniquement assujettis. Trois éléments réduisent votre base taxable : L’abattement sur la résidence principale : votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2026. Les dettes déductibles : les dettes liées aux biens immobiliers imposables sont déductibles de l’assiette, notamment les emprunts en cours, les travaux à payer et les impôts non encore payés liés aux biens. Une dette sur la résidence principale peut donc réduire sensiblement la base taxable. Les dons à des organismes d’intérêt général : ce don peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur l’IFI de 75 %, dans la limite de 50 000 euros, sous conditions. Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune improductive ? L’explication de la réforme avortée Le terme fortune improductive est apparu dans le débat public à l’automne 2025. L’idée est conceptuellement différente de celle de l’IFI : il ne s’agit plus de taxer la nature d’un actif (l’immobilier), mais sa fonction économique. Ce projet s’inscrit dans un mouvement plus large : inciter le capital privé à participer davantage au financement direct de l’économie et des entreprises. L’Assemblée nationale avait voté le 31 octobre 2025 un impôt sur la fortune improductive avec un seuil maintenu à 1,3 million d’euros. Le Sénat a adopté en première lecture le 28 novembre 2025 un amendement visant à remplacer l’IFI par une « contribution des hauts patrimoines », assise non plus uniquement sur l’immobilier, mais sur un ensemble d’actifs qualifiés d’improductifs. Les deux chambres avaient des visions très différentes. Le seuil d’assujettissement est le point central du débat : selon la version retenue, il variait du simple au double, soit 1,3 million d’euros dans le texte voté par les députés, 2,57 millions d’euros dans celui adopté par le Sénat. Cette divergence traduit deux philosophies différentes : l’Assemblée nationale maintient une continuité avec le seuil actuel de l’IFI, tandis que
LMNP après la réforme 2026 : ce qui change pour les loueurs meublés
Fiscalité, Patrimoine 7 mai 2026 LMNP après la réforme 2026 : ce qui change pour les loueurs meublés Beaucoup d’investisseurs ont découvert le statut LMNP pour la même raison : amortir un bien sur vingt ou trente ans et ne quasiment rien payer d’impôts sur les loyers pendant des années. C’était une mécanique presque trop belle. Le législateur a fini par la regarder de plus près. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Et en 2026, d’autres ajustements s’y ajoutent. Ce n’est pas la fin du LMNP, mais ce n’est plus tout à fait le même dispositif qu’avant. Comprendre ce qui change concrètement, c’est la condition pour adapter sa stratégie sans paniquer. Ce qu’est le LMNP et pourquoi il a été dans le viseur du législateur Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet à un particulier de louer un logement meublé et d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers comme pour une location nue. Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 euros ou si ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Ce régime offrait un avantage considérable. Avec le régime réel, la combinaison des charges déductibles et des amortissements peut conduire à une imposition nulle ou très faible sur les loyers, parfois pendant de nombreuses années. Le problème, du point de vue de l’État, est double. D’abord, ces avantages profitaient aussi, largement, aux plateformes de location touristique de courte durée, jugées responsables d’une raréfaction du parc locatif classique dans de nombreuses villes. Le nombre de logements en location a été divisé par deux en quatre ans et la croissance des locations meublées, en particulier meublées touristiques, s’accélère au détriment du parc locatif nu. Ensuite, la fiscalité de la location meublée était nettement plus favorable que celle de la location vide, ce qui créait une distorsion jugée difficile à justifier politiquement. La réforme 2026 est la suite logique de ces tensions. Elle ne supprime pas le statut. Elle en reconfigure plusieurs paramètres importants. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value C’est le changement le plus structurant pour les investisseurs LMNP au régime réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits durant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, en application de l’article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025. Concrètement : si vous avez déduit 60 000 euros d’amortissements sur dix ans et que vous vendez votre bien, ces 60 000 euros viennent gonfler votre plus-value imposable. Avant la réforme, ils restaient sans incidence sur le calcul. Jusqu’en 2025, les amortissements imputés au fil des ans ne diminuaient pas la valeur d’achat, ce qui préservait le calcul de la plus-value immobilière. Un exemple chiffré pour rendre les choses concrètes : un bien acheté 200 000 euros, revendu 260 000 euros après dix ans, avec 60 000 euros d’amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value brute était de 60 000 euros. Après la réforme, avec réintégration totale des amortissements, la base imposable monte à 120 000 euros. L’écart est significatif. Cette réintégration s’applique à toutes les cessions intervenant depuis le 15 février 2025, y compris pour les biens acquis avant cette date, selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026. Autrement dit, les investisseurs qui pensaient être à l’abri parce qu’ils avaient acheté avant la réforme sont concernés. Il n’y a pas de clause grand-père. Il existe une exception notable : en cas de transmission par succession, les héritiers repartent d’une base fiscale égale à la valeur vénale du bien au jour du décès. C’est le seul événement qui échappe à la réforme de réintégration des amortissements. Pour les patrimoines constitués dans une optique de transmission, cette donnée change la réflexion sur le timing de cession. La hausse des prélèvements sociaux à la revente Autre ajustement entré en vigueur au 1er janvier 2026 : les prélèvements sociaux ont augmenté. Suite à l’adoption de la loi de financement de la Sécurité Sociale 2026, la CSG est augmentée de 1,4 point pour atteindre 10,6 %. Cette réévaluation impacte directement le montant des prélèvements sociaux à acquitter lors de la plus-value à la revente d’un bien en LMNP. À partir du 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux sont portés à 18,6 % pour les reventes en LMNP, à l’exception des résidences de services, du fait que cette mesure ne concerne pas les baux commerciaux. En combinant l’impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 18,6 %, on aboutit à un taux global de 37,6 % sur la plus-value imposable, avant abattements pour durée de détention. Ce n’est pas négligeable, et cela change les calculs de rentabilité nette sur longue période. Ce qui change pour les meublés de tourisme non classés La réforme frappe particulièrement fort les locations de type Airbnb non classées. Les principales évolutions concernent le régime micro-BIC des meublés non classés : le plafond de revenus passe de 77 700 euros à 15 000 euros, et l’abattement forfaitaire est réduit de 50 % à 30 %. Au-delà de ce seuil, les bailleurs basculent automatiquement vers le régime réel. Ce durcissement est délibéré. L’objectif affiché est de remettre sur le marché de la location longue durée des logements qui avaient été captés par la location touristique. Pour les propriétaires concernés, le calcul économique change radicalement : soit on rénove, on classe le logement et on maintient une activité touristique sous contraintes, soit on bascule vers la location meublée classique. Les meublés de tourisme classés, eux, perdent leur ancien régime très favorable (188 700 euros de plafond avec 71 % d’abattement) et sont ramenés au niveau de la longue durée (77 700 euros avec 50 % d’abattement). Ils conservent néanmoins un avantage considérable par rapport aux non classés.
Flat tax 2026 : ce qui change pour vos placements financiers
Fiscalité 16 avril 2026 Flat tax 2026 : ce qui change pour vos placements financiers Depuis le 1er janvier 2026, la flat tax n’est plus tout à fait ce qu’elle était. Le taux que tout le monde connaissait, ce 30 % appliqué depuis 2018 aux revenus du capital, a bougé. Pas de façon spectaculaire, mais suffisamment pour que certains épargnants aient intérêt à revoir leurs arbitrages. La hausse est mécanique, issue d’une augmentation de la CSG votée dans le cadre du budget de la Sécurité sociale pour 2026. Résultat : le prélèvement forfaitaire unique (PFU) passe à 31,4 % sur la plupart des revenus financiers. Et ce n’est pas la seule nouveauté de l’année. Voici ce que vous devez savoir, placement par placement. La flat tax : rappel du mécanisme de base Avant d’entrer dans le détail des changements, un point de repère s’impose. La flat tax, ou prélèvement forfaitaire unique (PFU), est un taux global d’imposition qui regroupe deux composantes : une part d’impôt sur le revenu fixée à 12,8 % et une part de prélèvements sociaux. Jusqu’à fin 2025, ces prélèvements sociaux étaient de 17,2 %, pour un taux global de 30 %. Le PFU s’applique par défaut aux revenus du capital, c’est-à-dire aux dividendes, intérêts et obligations. Il est prélevé à la source, directement par l’établissement financier, au moment du versement. Le principe reste le même qu’à sa création en 2018 : un taux unique, prévisible, qui évite de soumettre les revenus du capital au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour les contribuables imposés à 30 % ou plus en termes de tranche marginale, c’est en général plus avantageux que le barème. Ce que vous pouviez anticiper avec 30 %, vous l’anticipez maintenant avec 31,4 %. Pas de révolution, mais une différence qui mérite d’être intégrée dans vos calculs. Ce qui a changé au 1er janvier 2026 : le taux monte à 31,4 % Le nouveau taux de la flat tax 2026 se décompose comme suit : 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, inchangé depuis 2018, et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux, contre 17,2 % avant 2026. La CSG sur les revenus du capital est passée de 9,2 % à 10,6 % au 1er janvier 2026, ce qui correspond à la création d’une Contribution Financière pour l’Autonomie (CFA) de 1,4 point. En pratique : sur 10 000 € de dividendes perçus, vous payiez 3 000 € de flat tax jusqu’en 2025. Vous en payez 3 140 € depuis le 1er janvier 2026. L’écart de 140 € par tranche de 10 000 € est modeste en valeur absolue, mais il s’accumule sur des patrimoines significatifs. À noter que la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % s’applique aussi aux plus-values mobilières réalisées dès 2025, avant même la promulgation de la loi. Le complément de prélèvements sociaux sera réclamé lors de la déclaration de revenus au printemps 2026. Un point à vérifier attentivement lors de votre prochaine déclaration. Placement par placement : qui est touché, qui est épargné ? Tous les placements ne sont pas traités de la même façon. C’est probablement le point le plus important à retenir. Les placements soumis au taux de 31,4 % Depuis 2026, les prélèvements sociaux sont passés de 17,2 % à 18,6 % sur une large partie des revenus financiers, ce qui porte le PFU à 31,4 %. Sont concernés les dividendes d’actions, les intérêts d’obligations, les plus-values de cession de valeurs mobilières et les produits du plan d’épargne retraite (PER). Le compte-titres ordinaire est donc directement touché, que ce soit sur les dividendes encaissés ou les plus-values réalisées à la vente de titres. Concernant le PER, la situation se complique. Les produits (intérêts et plus-values) sont soumis au PFU 31,4 %. Deux mesures complémentaires adoptées dans la loi de finances 2026 alourdissent le bilan : la fin de la déduction des versements volontaires pour les titulaires de 70 ans et plus, et un report du plafond non utilisé étendu de 3 à 5 ans, cette dernière étant la seule mesure favorable. L’enveloppe reste pertinente pour la déduction à l’entrée en phase de capitalisation, mais la sortie est fiscalement alourdie. L’assurance vie : exclue de la hausse C’est la bonne nouvelle pour les détenteurs de contrats en assurance vie. L’assurance vie est exclue de la hausse de la CSG en 2026. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 %, ce qui maintient le taux global à 30 % pour ce placement. Cette exclusion renforce l’attractivité relative de l’enveloppe assurance vie face au compte-titres. Les règles spécifiques à l’assurance vie restent inchangées par ailleurs : avant 8 ans de détention, la part IR du PFU s’applique à 12,8 %. Après 8 ans, elle descend à 7,5 %, avec un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple. Et pour les encours supérieurs à 150 000 € (300 000 € pour un couple), c’est la part IR de 12,8 % qui s’applique sur les versements réalisés après le 27 septembre 2017. Le PEA : prélèvements sociaux en hausse, mais toujours exonéré d’IR Le PEA après cinq ans échappe à l’impôt sur le revenu, mais ses gains sont soumis aux prélèvements sociaux à 18,6 %. L’écart avec l’assurance vie, soumise à 17,2 %, se creuse de 1,4 point. Ce n’est pas rédhibitoire. Le PEA reste un des cadres les plus efficaces pour investir en actions européennes avec une sortie fiscalement allégée. Mais l’assurance vie reprend un léger avantage relatif sur le volet prélèvements sociaux après cinq ans de détention. Les livrets réglementés : aucun changement Le PFU ne concerne pas le Livret A, le Livret de développement durable et solidaire, le Livret Jeune, le Livret d’épargne populaire et le Plan épargne Avenir Climat. Ces produits bénéficient d’un régime dérogatoire et sont exonérés d’impôt sur le revenu. La hausse de la CSG ne les touche pas. La deuxième nouveauté 2026 : l’option barème devient réversible Moins médiatisée que la hausse du
